Afstudeeronderzoek relatie passantenaantallen en winkelleegstand tijdens Covid-19

Mijn naam is Lena Zijlstra, ik ben 26 jaar en afgestudeerd in de master Real Estate Studies aan de Rijksuniversiteit Groningen. Een gastcollege door Gertjan Slob van Locatus, waarin de afnemende passantenaantallen tijdens Covid-19 een groot thema was, gaf mij inspiratie voor een onderzoeksonderwerp. En zo geschiede. Ik startte in februari 2022 mijn afstudeerstage bij Locatus. Hier heb ik onderzoek gedaan naar de relatie tussen passantenaantallen en winkelleegstand.

De onderzoeksvraag: Kan er een verband worden gelegd tussen passantenaantallen en winkelleegstand? Een onderzoek naar afnemende passantenaantallen en winkelleegstand tijdens Covid-19.

Aanleiding onderzoek

In 2020 en 2021 legde de Nederlandse overheid meerdere restricties op om de verspreiding van Covid-19 te voorkomen. Dit resulteerde in een enorme afname van passanten in de Nederlandse winkelstraten. Deze afname van passanten zette mij aan het denken:

Kan ik erachter komen of deze significante afname in passanten gevolgen heeft voor de prestatie van Nederlandse winkelgebieden?

De tweede vraag die direct in mij naar boven kwam was:

Hoe meet je de prestatie van Nederlandse winkelgebieden?

Een van de meest toegepaste criteria is natuurlijk de winkelleegstand. Dat werd dus mijn aanpak. Een grote dataset werd daarom geschikt gemaakt voor dit onderzoek en in deze blog vertel ik jullie graag meer over mijn onderzoek en natuurlijk de resultaten!

Winkelleegstand tijdens 2015 – 2021

In het toetsen van de economische prestatie van winkelgebieden is winkelleegstand vaak een betrouwbare maatstaf gebleken. Toenemende leegstand van winkels wordt vaak beschouwd als een probleem dat rechtstreeks verband houdt met een economische neergang. Met name een afnemende waarde die de detailhandelaar aan een winkelpand toekent.

Locatus onderhoudt al jaren een zeer extensieve dataset waarin leegstand in alle Nederlandse winkelgebieden consistent wordt bijgehouden. Dit bood mij de mogelijkheid om de ontwikkelingen van winkelleegstand  door de jaren heen te onderzoeken.

De onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van de winkelleegstand in Nederlandse winkelstraten. Hierbij moet ik de kanttekening maken dat door de aanpak van mijn onderzoek ik data tot en met het begin van 2021 heb gebruikt. De in 2021 ingezette daling van de leegstand is hier dus niet in meegenomen.

Passantenaantallen tijdens 2015 – 2021

Winkelgebieden werden geconfronteerd met flinke uitdagingen tijdens Covid-19, aangezien het aantal dagelijkse bezoekers tijdens de lockdownperioden aanzienlijk afnam.

De onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van de bezoekersaantallen in de 150 grootste winkelgebieden van Nederland. In 2020 en 2021 is een daling te zien van 43 procent in het aantal passanten ten opzichte van 2019. Deze twee grafieken lijken het duidelijk te laten zien: een stijging van winkelleegstand versus een daling van de passantenaantallen tijdens Covid. Zou er een verband zijn tussen de twee?

                                   Passantenaantallen (index: 2015 = 100). Bron: Locatus.

Het onderzoek

Slechts enkele eerdere studies onderzochten de kracht van passantenaantallen om de economische prestatie en levendigheid van winkelgebieden te meten. Maar nog belangrijker; de relatie tussen passantenaantallen en winkelleegstand blijkt een nog vrijwel onbekend terrein in de academische wereld.

Ik heb met mijn onderzoek daarom antwoord proberen te geven op de volgende onderzoeksvraag:

“Wat is de associatie (relatie) tussen dalende bezoekersaantallen en winkelleegstand in winkelgebieden in Nederland tijdens Covid-19 lockdown periodes?”

Verschillende regressiemodellen zijn losgelaten op een grote dataset met gegevens van 15.221 unieke winkelpanden in 84 verschillende winkelgebieden in Nederland. In de modellen is rekening gehouden met de karakteristieken van de winkelpanden, karakteristieken van de locatie (de winkelgebieden) en de ontwikkeling van deze karakteristieken over tijd. De modellen kijken allereerst naar de relatie tussen passantenaantallen en winkelleegstand. Daarbij wordt de stabiliteit van de relatie over tijd getest door steekproeven te doen.

Deze studie draagt onder andere bij aan de recente studies over de economische gevolgen van Covid-19 op de detailhandel en winkelgebieden. Naast het feit dat er over het algemeen weinig studies zijn over het onderzoeksonderwerp, zijn er daarbij slechts enkele casestudies die in Nederland zijn uitgevoerd. Echter, de belangrijkste bijdrage van dit onderzoek vloeit voort uit de relatie tussen passantenaantallen en winkelleegstand die ik kon concluderen op basis van de resultaten.

De resultaten

De resultaten wijzen op een negatief verband tussen passantenaantallen en de winkelleegstand:

Bij een toename van het aantal passanten van 1%
daalt de kans dat een winkelpand leeg komt te staan met 0,445%.

Dit is in lijn met de verwachtingen. De resultaten laten zien dat de kans dat er leegstand ontstond in 2015 – 2019 kleiner was, dan in 2020 – 2021, toen de passantenaantallen significant lager waren.

Naast het hoofdeffect waar ik geïnteresseerd in was, heb ik ook gekeken hoe gevoelig mijn model is door samples te maken op basis van jaren. Vervolgens lieten de gevoeligheidsanalyses zien dat er een verzwakte relatie te zien was tussen de passantenaantallen en de winkelleegstand tijdens Covid-19, in de jaren 2020 en 2021.

Twee conclusies zijn te trekken:

  1. Bij afnemende passantenaantallen neemt de kans op leegstand toe.
  2. Tijdens de Covid-19 pandemie werd dit verband aanzienlijk zwakker.

Onderzoek in de toekomst

De resultaten laten duidelijk zien dat er een verband kan worden gelegd tussen passantenaantallen en winkelleegstand. Dit onderzoek laat dan ook ongetwijfeld zien dat kennis over passantenaantallen ons wellicht meer kan vertellen over de economische prestatie van (Nederlandse) winkelgebieden.

Over het laatstgenoemde is de huidige literatuur echter nog schaars. Uit de resultaten kan worden geconcludeerd dat er een mogelijk “Covid-19”-effect zou kunnen zijn op de relatie tussen passantenaantallen en winkelleegstand. Door mogelijke externe factoren (bijvoorbeeld de steunmaatregelen van de Nederlandse overheid) is een dergelijk effect echter moeilijk vast te stellen.

Enkele aanbevelingen voor toekomstig onderzoek

Sommige kwesties verdienen wellicht nader empirisch onderzoek. Ten eerste is dit onderzoek gestart kort nadat de Nederlandse regering de laatste Covid-19-maatregelen had ingetrokken. In de analyse is daarom geen inzicht in een mogelijk herstel van passantenaantallen en winkelleegstand. Ten tweede bevatten de enkele studies waar naar verwezen wordt in dit onderzoek uitgebreidere modellen, waarin meer rekening gehouden werd met de gevoeligheid van de modellen. Als laatste kan het interessant zijn om te kijken of de steunmaatregelen die de Nederlandse overheid invloed hebben gehad op winkelleegstand.