?>

De Corio Portefeuille: een transparante analyse van Locatus

Vorige week beloofde ik u dat Locatus de tien afgestoten winkelcentra van Corio nader zou analyseren.  Ik blijk niet de enige te zijn die vragen heeft bij deze verkoop. Zo ook Ruud de Wit. In zijn blog Visie op Vastgoed vraagt Ruud de Wit zich af waarom Corio juist nu verkoopt en waarom voor zo’n lage prijs.

Wij hebben bij Locatus de gehele portefeuille van Corio in onze databank, met informatie per individueel winkelpand. Dus zowel de resterende, als de vorige week verkochte objecten. Hoe staan deze winkelpanden er op dit moment voor?

De belangrijkste feiten (alleen NL)
Corio heeft in deze transactie bijna 600 individuele winkelpanden verkocht. De meeste objecten liggen in middelgrote kernverzorgende centra. Er resteren nu nog bijna 2.900 units in de portefeuille.

Ontwikkeling Leegstand
We hebben van beide portefeuilledelen de ontwikkeling van de leegstand bekeken. De leegstandsduur laat weinig verschil zien met heel Nederland. In beide delen van de portefeuille is ongeveer de helft van de leegstand frictie-leegstand (minder dan 1 jaar leeg).

Meest opvallende verschil
Het verkochte deel kende in 2004 een ondergemiddelde leegstand. De leegstand was toen 3.1%. De rest van de Corio portefeuille stond toen op 3.8%. Landelijk was de leegstand op dat moment 5.0%.

Een dramatisch verschil met nu
De laatste 13 maanden is de leegstand in het verkochte deel van de portefeuille gestegen van 5,8% naar  7,1%.  Het resterende deel van de portefeuille deed het aanzienlijk beter ( van 5,1% op 1-1-2013 naar 5,3% nu).  Landelijk is de leegstand in die periode gestegen van 6,4% naar 7,0%.

Tussenconclusie
De resterende Corio portefeuille doet het beter dan de markt, het verkochte deel doet het slechter.

Type winkelgebieden
PropertyNL heeft enkele weken geleden een interview met Gertjan Slob, Directeur Onderzoek Locatus gepubliceerd: ‘Donderwolken boven middelgrote winkelcentra’ .  Uit zijn analyse blijkt dat vooral centrumgebieden van middelgrote steden de probleemgebieden van de toekomst zijn. Opvallend is dat zeven van de tien door Corio verkochte centra daartoe behoren. Je zou hieruit kunnen concluderen dat Corio afstand neemt van problemen in de toekomst.

In de behouden portefeuille zien we nog:
8 wijkcentra (zowel groot als klein)
3 stadsdeelcentra
6 centra van middelgrote steden
1 binnenstadsobject (Hoog Catharijne)
Alexandrium en Villa Arena, inclusief Arena Arcade

Het relatieve aandeel van de wijkcentra is na de verkoop alleen maar toegenomen. Naar ons idee staat dit wat haaks op de strategie om te focussen op Favourite Meeting Places. Of is dat er in Nederland eigenlijk  maar één (Hoog Catharijne)?

Retail Risk Index
We hebben ook een risico analyse uitgevoerd. De Corio portefeuille kent een lager dan gemiddeld risico dat huidige huurders in 2014 zullen vertrekken. Tussen het verkochte en het aangehouden deel zien we géén significante verschillen. Ondanks de recent sterk opgelopen leegstand, is het toekomstperspectief voor beide portefeuilledelen minder somber dan wellicht gedacht of verwacht. Wel heeft Corio met de verkoop afscheid genomen van bijna 90 winkelpanden die een sterk bovengemiddelde Retail Risk Index kennen.

Vergrijzing
In de gemeenten met de verkochte objecten zien we op dit moment een gemiddeld hogere leeftijd (meer vergrijzing) dan in het deel dat behouden wordt. Dit verschil in leeftijdsopbouw neemt in de komende jaren (tot 2025, bron CBS) alleen maar toe. Corio bereikt met de verkoop dat het overblijvende deel van de portefeuille zich meer concentreert in de relatief jongere gebieden van Nederland.

ABC Locaties
Locatus telt bij ruim 40.000 winkelpanden hoeveel mensen daar lopen. Naar aanleiding van deze tellingen worden de winkelgebieden ingedeeld in A-, B- en C-segmenten.

Als we dit voor de Corio portefeuille bekijken dan valt op dat de segmentatie van het deel dat verkocht is redelijk vergelijkbaar is met dat wat overblijft. Er wordt voor 48,3% A1 en A2 locaties verkocht en voor bijna 51,7% B1 en B2 locaties.

Conclusie team Locatus
Eigenlijk een wat diffuus beeld.  Een argument dat voor de verkoop pleit is dat veel objecten in de probleemgebieden van de toekomst liggen. Bovendien zien we een sterker dan gemiddeld oplopende leegstand in de verkochte centra.

De Retail Risk Index laat, in combinatie met het hoge aandeel frictie leegstand, echter zien dat voor een afwaardering met 39% t.o.v. krap een jaar geleden, geen aanleiding te vinden is in de databank van Locatus.

Is deze afwaardering nu een algemeen probleem voor de gehele Nederlandse winkelvastgoed (financierings-) markt? Het antwoord op deze vraag laten we maar even aan anderen over. Een mooie uitdaging voor DNB misschien?

In de Nederlandse portefeuille van Corio blijven een groot aantal wijk- en buurtcentra over. Het relatieve deel neemt hiervan alleen maar toe. De strategie van concentratie op Favourite Meeting Places wordt hier in Nederland  in ieder geval niet mee bereikt. Wij zijn heel benieuwd hoe Corio verdere invulling gaat geven aan deze strategie.

 

 

Niets meer missen?

Wilt  u op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen op het gebied van retail?

 

Meld u dan aan voor onze nieuwsbrief of ons blog.