Winkeliers en winkelgebieden blijken veerkrachtiger dan gedacht. Het voorspelde bloedbad in de winkelstraat is in 2022 uitgebleven. De Retail Risk Index, een maatstaf voor de gezondheid van winkelpanden in winkelgebieden, ziet er momenteel zelfs beter uit dan in 2019 of 2018. Hoe kan dit “herstel” worden verklaard?
Retail Risk Index
De Retail Risk Index (RRI) toont risicoprofielen van 137.000 winkelpanden binnen winkelgebieden in Nederland. Het risicoprofiel is afgeleid van de kans dat een winkel het komend jaar wel of niet gaat overleven, de retail survival rate. Van winkels met een zeer hoog risicoprofiel blijkt 53% binnen 3 jaar te zijn gestopt. Ook lege winkels zijn onderdeel van de RRI. Er is immers een verhoogde kans dat een winkelpand, dat leeg staat en een hoog risicoprofiel heeft, uit de winkelvoorraad wordt genomen.
Winkelpanden uit de voorraad
Juist op dit punt zien we in 2022 een zeer opvallende ontwikkeling. Meer winkelpanden dan ooit tevoren werden uit voorraad genomen! Binnen winkelgebieden kregen maar liefs 4.000 winkelpanden een andere functie. Daar staat tegenover dat er zo’n 1.500 nieuwe winkelpanden bijkwamen. Per saldo een daling van het aantal verkooppunten met bijna 2.500. Verreweg de hoogste daling in de afgelopen zeven jaar. De laatste drie jaar zien we een gestaag stijgende lijn.
Dat het aantal verkooppunten in winkelgebieden afneemt is niets nieuws. Dat gebeurt al tientallen jaren zeer geleidelijk. Gemiddeld verdwijnt per jaar zo’n 1% van de verkooppunten uit de voorraad in winkelgebieden In 2022 is dat bijna 2%. Laten we inzoomen en bestuderen welke verkooppunten dat zijn.
Verklaring grote stijging ‘uit de voorraad’
Door een analyse van jaar-op-jaar mutaties in de database van Locatus kunnen we achterhalen welke 4.000 verkooppunten uit de voorraad zijn gehaald. We zoomen in op de winkelgebieden (de basis van de Retail Risk Index).
- Deze panden bevonden zich hoofdzakelijk in winkelgebieden waar het initiatief tot herontwikkeling jarengeleden is begonnen. En waarvan we nu de resultaten zien.
- Vrijwel alle panden die uit de voorraad zijn genomen hadden een hoge RRI (= hoog risico op stoppen). Ze waren dus al gekenmerkt als ‘ongezond’.
- De helft van de panden die uit de voorraad zijn genomen stond in 2021 leeg, en vaak ook al de jaren ervoor.
- De andere helft van de panden toont opvallend veel wisselingen van eigenaar, zit in een minder aantrekkelijke straat of maakt deel uit van een branche die krimpt.
- De uit-de-voorraad ontwikkeling zien we in alle typen winkelgebieden. De typen hoofdwinkelgebied groot, hoofdwinkelgebied klein en kern verzorgend centrum klein zijn hierin relatief licht oververtegenwoordigd.
- Alle provincies dragen bij aan het uit-de-voorraad nemen van winkelpanden.
Herontwikkeling: kleinschaliger maar gezonder
De afname van het aantal winkelpanden is dus geen toevalstreffer. Het is veelal het gevolg van gemeentelijk beleid dat al jaren geleden is ingezet. Enkele voorbeelden van initiatieven die nu doordringen in de resultaten van de Retail Risk Index:
2018: Den Helder moet weer ‘bruisen’: alle winkels naar het centrum (NH Nieuws)
Den Helder steekt veel geld in het opknappen van de binnenstad om het winkelgebied aantrekkelijker te maken en uiteindelijk te laten ‘bruisen’. Winkels buiten het centrum worden omgebouwd tot woningen. En er wordt hard gewerkt om de winkelstraten in het centrum op te knappen. Het is de bedoeling dat alle winkels naar het centrum van Den Helder worden verplaatst. “Juist omdat je je winkelcentrum veel compacter maakt, concentreer je de mensen op een beperkte hoeveelheid straten, waardoor het drukker en gezelliger zal zijn. En dan gaat het ook meer bruisen.”
2019: Rijswijk, herontwikkeling naar Bogaard Stadscentrum (SCN)
Eind 2019 werd een Masterplan vastgesteld voor het gebied, dat de komende jaren concreet uitgewerkt gaat worden. Een langjarig traject dat door intensieve samenwerking tussen ondernemers, eigenaren en de gemeente Rijswijk van de grond is gekomen. Het is het eerste winkelcentrum in Nederland dat het aandurft om bijna 30.000 m2 aan retailruimte om te zetten naar woningen, groenvoorzieningen en maatschappelijke functies. Bij deze ontwikkeling zijn de gemeente Rijswijk, de winkeliersvereniging St. Winkelcentrum In de Bogaard en diverse ontwikkelende partijen betrokken.
2021: Assen wil zevenhonderd woningen in fijnmaziger binnenstad (Architectenweb)
De gemeente Assen wil de komende tien tot vijftien jaar zevenhonderd woningen bouwen in het centrum van de Drentse hoofdstad. Op die manier wil men de leegstand terugdringen en de leefbaarheid in de binnenstad verbeteren. Verder zijn er plannen voor vergroening van de openbare ruimte en zullen grote winkelblokken plaatsmaken voor een fijnmaziger structuur.
Conclusie: zichtbare impact herontwikkeling
Herontwikkeling begint op sommige plekken zijn vruchten af te werpen: iets kleinere, meer compacte en gezondere winkelgebieden. Het uit de voorraad nemen van winkels met een hoge Retail Risk Index heeft een gunstig effect op het gemiddelde. Deze panden drukken niet langer hun stempel op het resultaat. Een aanzienlijk deel van de verkooppunten met weinig bestaansrecht is verdwenen.
Deze ontwikkeling betekent niet dat retail bloeit en groeit. Het aantal winkelpanden daalt en er zijn veel winkeliers die het moeilijk hebben. Wel laat het zien dat gericht beleid kan leiden tot een compacter aanbod van winkels met een mooie mix van andere functies, waardoor winkelgebieden leefbaar blijven en een gezonde toekomst hebben.
Meer weten?
De Retail Risk Index wordt jaarlijks berekend voor in totaal meer dan 250.000 winkels in winkelgebieden in Nederland en België. De kracht van de index zit hem in de combinatie van een uitgebreide set indicatoren en de diepte van de analyse. Bel of mail Locatus voor meer informatie (info@locatus.com of +31(0)85 7603283 of _32(0)2 267 2800).
