PLEIDOOI VOOR RETAILREGIE DOOR DE OVERHEID
Het Belgische Retaillandschap verschilt van het Nederlandse landschap, als gevolg van een heel verschillend beleid. Ik zet nog eens het onderscheid in beleid en retailstructuur tussen de twee landen op een rij. Wat kunnen we op dit vlak van elkaar leren?
Retaillandschap België
Het Belgische vestigingsbeleid was in het verleden altijd ruimer dan in Nederland. Met als gevolg een geheel andere detailhandelstructuur: relatief minder winkels in centrale winkelgebieden en dus meer solitaire vestigingen en winkels in baanconcentraties[1]. Daarnaast zien we (nog steeds) een behoorlijke groei van retailparken: out of town winkelgebieden waar alles te koop is.
België kent 214.000 verkooppunten. Dit is 50% meer per inwoner dan in Nederland. De leegstand in België is hoger dan in Nederland (bijna 9%), en stijgt ook sneller.
Retaillandschap Nederland
In Nederland kennen we een geschiedenis van restrictief beleid. Zeker in de “vrije” ruimte. Alles werd tot achter de comma doorgerekend en voor perifere vestigingen is jarenlang het GDV/PDV beleid[2] leidend geweest. De resultaten van dit beleid zien we terug in de huidige retailstructuur. In Nederland hebben we géén retailparken, waar alles te koop is. Op een sporadische planologische weeffout na dan.
Nederland heeft 222.000 verkooppunten. Daarmee heeft Nederland veel minder verkooppunten per inwoner dan België. De gemiddelde winkelverkoopvloeroppervlakte ligt echter een stuk hoger. Het aantal winkelmeters per inwoner ligt dus een stuk dichter bij elkaar. Nederland kent een leegstand van 7,5%, en ook hier zien we al jaren een stijging. Maar iets minder snel dan in België.
Veranderende vraag naar winkels
De functie van fysieke verkooppunten verandert razend snel. Er zijn minder fysieke verkooppunten nodig. Leegstand is een logisch gevolg. Winkelpanden zijn voor langere termijn neergezet en kunnen niet van de een op de andere dag in het niets oplossen.
De Belgische reactie
De reactie van de Vlaamse overheid op de veranderde behoefte aan winkels is adequater dan de Nederlandse. Men wil deze ontwikkeling doorgronden en richting bepalen. Dit zie je terug in gerichte studies, ondersteuning van stadsbesturen, kernversterkend winkelbeleid, etc. Om zo snel als redelijkerwijs mogelijk is het tij te keren (lees ook mijn blog Vlaanderen versus Nederland – deel 1).
De noodzaak daartoe is in België wellicht ook groter dan in Nederland, als tegenreactie op het liberalere vestigingsbeleid zoals dat jarenlang is gevoerd.
Opvallend detail is wel dat de ontwikkeling van retailparken nog vrolijk doorgaat.
De Nederlandse reactie
De reactie van de Nederlandse overheid (Retailagenda van minister Kamp) kan ik als volgt samenvatten: ‘alle partijen moeten maar goed gaan samenwerken met elkaar’. Lees ook Vlaanderen versus Nederland – deel 2.
Ik ben bang dat we er daarmee niet komen. Er zijn teveel verschillende en ook tegengestelde belangen om dit proces tot een goed resultaat te brengen. De drang om nieuw bij te bouwen is daarvoor te groot. Bij ontwikkelaars, maar net zo goed bij gemeenten die azen op de grondopbrengsten. Terwijl er juist behoefte is aan minder winkels en winkelruimte.
Mijn oproep
De veranderingen in de retail gaan razendsnel. Fysieke verkooppunten worden deels overbodig. De Nederlandse overheid MOET reageren. Met beleid. Met een helder afwegingskader. Als regisseur in het retailtheater en als scheidrechter van deze wedstrijd.
Eigenlijk is het heel simpel: wat willen we wel en wat niet. En: waar willen we dat dan wel en waar willen we dat niet. Simpeler kan ik het niet maken. Onze Vlaamse buren zijn inmiddels beter op weg dan wij hier.
Leestip:
Net toen ik deze blog wilde afsluiten kreeg ik de laatste blog van Ruud de Wit (Blog Visie op vastgoed ) onder ogen. Ook hij heeft het over de retailregie in Nederland. Kernachtiger dan Ruud kan ik het niet verwoorden. Dus ik verwijs u door naar zijn blog: Alles in naam van de consument, zelfs als we het uit China moeten halen.
__________________
[1] Baanconcentraties zijn winkels in de detailhandel langs een N-weg, waarbij er minimaal 5 winkels van meer dan 400m² binnen een straal van 1 kilometer moeten liggen
[2] GDV/PDV beleid is gericht op grootschalige winkels en winkels die niet binnen de reguliere winkelgebieden passen. Slechts een beperkt aantal branches wordt hierbij toegelaten buiten de reguliere winkelgebieden. Denk hierbij aan meubelboulevards.
