Binnensteden veranderen meer dan we denken. Er heeft een transformatie plaatsgevonden van koopcentra naar centra met een steeds meer diverse functie. Het aantal winkels in het centrum van de 17 grootste Nederlandse steden is de afgelopen 20 jaar flink afgenomen. Van 11.372 detailhandelspanden in 2004 naar 8.595 nu. Een afname van bijna 25%. Eind vorige eeuw werd in de binnensteden vooral gewinkeld, terwijl we in de huidige binnensteden winkelen, wonen, werken én recreëren.
De vraag is dan: “Wat is er met deze 2.800 winkels gebeurd?”
Eerst even twee begrippen uitgelicht:
Detailhandel vs. Retail
Detailhandel (oftewel winkels) zijn publiek toegankelijke commerciële functies, waar je een fysiek product koopt, dat je niet ter plekke consumeert. De definitie van detailhandel is door de overheid vastgelegd en wordt ook gebruikt in bestemmingsplannen. Zie ook deze link.
Onder Retail verstaan we alle publiek toegankelijke commerciële functies (ook als panden tijdelijk leeg staan). Dus niet alleen de chocoladewinkel, kledingzaak of supermarkt (detailhandel), maar ook de kapper, tattoo shop, apotheek en het restaurant of tankstation.
Veranderingen volgen in onze database
De Locatus retaildatabase bevat alle verkooppunten in Nederland. Als een winkel leeg komt te staan, of verandert naar horeca of een andere commerciële dienstverlener, zien wij dit in onze database.
Er zijn echter ook veel panden die totaal andere – niet-retail – functie krijgen. Ze veranderen in een woning of kantoor of ze worden wellicht gesloopt of samengevoegd met een ander pand. In die gevallen is er sprake van een transformatie.
Zodra een pand geen retailfunctie meer heeft, verdwijnt deze uit onze retaildatabase, waardoor we niet weten wat na een transformatie de nieuwe functie is. Via het BAG kan daar wel iets over gezegd worden, maar vaak is de informatie uit het BAG te algemeen (veel mengfuncties) en verre van betrouwbaar.
Toch willen we meer inzicht in het transformatieproces, dus we zijn zelf op onderzoek gegaan.
5 centrumgebieden volledig onder de loep genomen
Om meer te kunnen zeggen over het transformatieproces heeft ons veldwerkteam het afgelopen half jaar de functie van alle panden vastgelegd in 5 stadscentra (Arnhem, Groningen, Rotterdam, ’s-Hertogenbosch en Utrecht).
Welk deel van die steden wij daarbij hebben geïnventariseerd, kunt u zien via deze link.
Voor we verder gaan eerst de vermelde cijfers toegelicht:
Het gaat in dit blog steeds om de saldo’s.
De getallen die genoemd worden zijn het saldo van vele verschuivingen. Zo komen winkelpanden leeg te staan, maar evengoed waren er in 2004 leegstaande panden waar nu weer een winkel in zit. Of panden zonder retail in 2004 transformeren naar retail in 2023 en andersom.
Per saldo zijn er meer panden waar een retail activiteit uit is verdwenen dan panden waar een retail activiteit in is gekomen.
Met dit in gedachte moet u alle volgende beschreven verschuivingen lezen.
In deze 5 steden zijn met deze inventarisatie door onze veldwerkers bijna 5.000 panden onder de loep genomen.
Van deze panden hadden er in 2004, 4.003 een retailfunctie (de rest waren woningen, kantoren of andere niet publiek commerciële functies). Als we dit vergelijken met de huidige situatie in deze 5 centrumgebieden zien we per saldo de volgende verschillen:
We zien in deze tabel dat het onderzochte centrumgebied van Den Bosch nu 74 panden minder heeft met een retailfunctie (kolom Totaal saldo retail). De grootste afname van panden was in de detailhandel (-100), terwijl cultuur & horeca (+16) en leegstand (+11) juist toenamen.
De enige stad waar we in het onderzochte centrumgebied nog een toename van het aantal retailpanden zien is Utrecht. Dit komt vooral door de herontwikkeling van Hoog Catharijne en het stationsgebied. Toevallig is dit aantal toegenomen retailpanden precies gelijk aan de toename van het aantal leegstaande panden.
Functiewijziging verdwenen activiteiten
In totaal zijn er in deze vijf centrumgebieden nu 560 panden minder met een detailhandelsactiviteit ten opzichte van 2004. Dat is een afname van 24% en blijkt de afname in deze vijf deelgebieden vrijwel gelijk aan de procentuele afname die we zien in onze 17 grootste steden als geheel.
Naast de afname van detailhandelspanden is er ook een afname van 80 panden met een dienstverlenende functie. Daarbij valt op dat we hier alleen een serieuze afname in Arnhem en Rotterdam zien.
Deze 640 verdwenen activiteiten uit deze beide groepen, zijn verschoven naar de volgende functies:
- 266 zijn nu een activiteit die wij niet tot retail rekenen (daarover straks meer).
- In 222 panden is cultuur of horeca gekomen.
- Tot slot staan er 152 panden extra leeg. De procentuele leegstand is daarmee gestegen van 5% naar 9%.
In deze 5 centrumgebieden is de verblijfsfunctie duidelijk sterker geworden door meer cultuur en horeca, maar er is ook een hogere leegstand.
De transformatie
Tot zover waren dit cijfers die wij altijd al uit onze data konden halen. Wat we nu extra hebben gedaan is een inventarisatie van alle panden – niet alleen verkooppunten – , zodat we nu ook kunnen zien wat er met de 266 panden is gebeurd die nu géén retail functie meer hebben.
Dit is een vraag die niet direct en makkelijk te beantwoorden is. Zoals eerder uitgelegd gaat het bij deze 266 activiteiten om een saldo. Er zijn winkels verdwenen, maar er zijn door nieuwbouw of splitsingen van grote panden evengoed retail activiteiten bijgekomen.
Vergelijken we opnieuw de situatie van nu met de situatie in 2004, dan zien we dat er 3.172 panden die nu een retailfunctie hebben die functie ook al in 2004 hadden.
Er zijn 831 panden waar in 2004 wel retail in was te vinden, maar die nu niet meer als retailpand in onze data worden geregistreerd. 565 van de panden die hun retailfunctie verloren, zijn gecompenseerd doordat er ook nieuwe panden met een retailfunctie zijn bijgekomen. Dan blijft er nog een saldo over van 266 panden die hun retailfunctie hebben verloren tussen 2004 en 2023.
Kijken we naar de 831 panden die nu niet meer voorkomen als retail in onze database, dan zien we een heel verrassende oorzaak.
Het overgrote deel van deze panden is nog steeds retail, maar is samengevoegd met een ander pand. In totaal geldt dit voor 531 (64%) panden. Op deze manier is ruimte geboden aan de schaalvergroting die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden.
Overigens zien we de laatste jaren weer een trend dat de echt grote panden weer worden opgesplitst in meerdere kleinere units.
De rest (36%) van de 831 panden heeft daadwerkelijk een transformatie ondergaan:
- Wonen wordt vaak als belangrijkste bestemming genoemd. In de onderzochte centrumgebieden is dit echter beperkt, slechts in 78 voormalige retailpanden zit nu een woning. Op de iets meer dan 4.000 retailpanden die in dit gebied lagen is dat dus minder dan 2%. Nu scheelt het dat wij in deze 5 gebieden vooral in de kern van het centrum hebben geïnventariseerd. Aan de randen van het centrum zal het aantal verbouwingen tot woning naar verwachting hoger liggen.
- 51 panden zijn omgebouwd naar een kantoor of praktijkruimte.
- 59 panden zijn gesloopt. Dit waren in de meeste gevallen kiosken en soms onderdelen van grotere verbouwingen, zoals een aantal stukken van Hoog Catharijne of het Utrechtse station.
- Tot slot zijn er 112 panden die een andersoortige functie hebben gekregen. Dat kan een voormalig bankkantoor zijn waar nu een ATM in zit, een pand dat in aanbouw is of een pand dat nu gebruikt wordt voor opslag.
Conclusie veranderingen centra binnensteden
In binnensteden zien we een flinke afname van het aantal retailpanden, met name van detailhandelspanden. Uit ons onderzoek in 5 grote steden blijkt dat de belangrijkste verklaring is dat veel panden in de afgelopen 20 jaar zijn samengevoegd om zo ruimte te bieden aan grotere winkels. Transformatie naar woningen en kantoren is ook een verklaring, maar dit is in verhouding bij veel minder panden gebeurd. Verder zien we binnen de retailpanden een verschuiving van detailhandel naar niet-detailhandel. Horeca en cultuur zorgen voor een aangenamere verblijfsfunctie van de binnensteden.
Dit onderzoek geeft een goed beeld van de veranderingen in alle 17 binnensteden en wat met de totale 2800 verdwenen detailhandelspanden is gebeurd.
