Als je over straat loopt valt het op: veel winkelstraten in grote steden zien er hetzelfde uit. Loop je een paar straten richting de randen van het centrum, dan vind je steeds meer leegstand. Maar wat gebeurt er nou precies? Het lijkt wel een proces dat niet te stoppen is. Een winkel komt leeg te staan, consumenten die eerst naar die winkel toekwamen blijven weg, wat de andere winkels ook minder bezoekers oplevert. Deze winkeliers gaan ook kijken naar andere locaties, en de straat komt er steeds meer verlaten uit te zien. Voldoende reden voor mij om in mijn scriptie te onderzoeken hoe groot het zogenaamde ‘besmettingseffect’ in Nederland is. En is dit effect anders bij grote of kleine winkels, grote of kleine gemeenten, of per branche.
De winkeldynamiek
Winkels zijn geneigd om bij elkaar te gaan zitten, en wel om twee redenen. Ten eerste, als een consument de deur uitstapt op weg naar het winkelgebied, zit er in zijn hoofd een plan met daarin welke winkels hij wil bezoeken en wat hij daar allemaal wil kopen. Hij heeft de intentie om dit plan in een zo kort mogelijke tijd voor zo laag mogelijke kosten uit te voeren. Als winkels zich bij elkaar in de buurt vestigen, heeft dit dus voordelen voor de consument en zo ook voor winkels. Een winkel die verder weg ligt zal de consument minder snel in hetzelfde uitstapje bezoeken en als hij een vervangend product dichterbij vindt is de kans groot dat hij daarvoor kiest Ten tweede, dezelfde soort winkels zoals bijvoorbeeld mode ketens, halen er voordeel uit om bij elkaar te zitten omdat ze dezelfde specialisatie hebben en direct met elkaar de competitie aan kunnen gaan om zowel klanten als werknemers. Bij het besmettingseffect gebeurt het omgekeerde: als de ene winkel wegtrekt, heeft de ander minder reden om er te blijven zitten.
Hoe groot is het besmettingseffect?
In mijn onderzoek heb ik het besmettingseffect geschat voor zowel grote als kleine winkels, grote als kleine gemeenten en per branche. De gemiddelde kans voor een winkel die nu vol is om volgend jaar leeg te staan is geschat op 2.8%. Bij het schatten van het effect van leegstand van panden in de buurt op een ander pand zien we dat er wel degelijk een relatie is tussen beide. Kortom, hoe meer er leegstaat in de buurt, hoe groter de kans dat een andere winkel ook verdwijnt. Het effect is gevonden voor zowel grote als kleine winkels en grote als kleine gemeenten. Het grootste effect is aanwezig voor winkels in kleine gemeenten. Zij blijken het meest gevoelig voor het besmettingseffect. Voor verschillende branches maakte het niet zoveel uit, ze zijn allemaal gevoelig. Het gemiddelde effect is ongeveer een 0,5% oplopend tot 1%. Dit lijkt weinig, maar het is nog steeds ongeveer 20% tot 35% van de gemiddelde kans om volgend jaar leeg te staan.
Oplossingen
Er zijn een aantal manieren om leegstandbesmetting tegen te gaan. Bij onze zuiderburen in België wordt er na een aantal maanden leegstand belasting gevraagd aan winkeleigenaren van deze panden. Zo zijn ze eerder geneigd de huurprijs te laten zakken tot ze het pand uiteindelijk toch verhuren. Of op zoek te gaan naar een andere oplossing. Zo kan een pand getransformeerd worden en een andere functie krijgen, bijvoorbeeld woonruimte. Tijdelijke oplossingen zijn zogenaamde pop-up stores of een mooi kunstwerk plaatsen zodat het winkelgebied niet verloedert. Voor eigenaren van winkelvastgoed is dit een belangrijk gegeven. Iets doen met leegstand, al is het maar visueel, kan leegstand in buurpanden voorkomen.
