Consumentengedrag verandert. Ons land vergrijst, e-commerce speelt een steeds grotere rol. Daarbij beleeft de economische crisis inmiddels zijn vijfde jaar. We zien dat het winkellandschap in Nederland niet meer overal aansluit bij de wensen en behoeften van consumenten. Op veel plekken zien we een veel te hoge leegstand. Wat betekent dit voor winkeliers, gemeenten en vastgoed? En hoe kun je de retail in je gemeente meer toekomstbestendig inrichten? De komende weken beantwoord ik deze vragen in een vierluik. Vandaag stap 3: een blauwdruk van de situatie over 15 jaar.
In het eerste deel van deze blogserie sprak ik over het onderzoek dat wij uitvoerden voor Atelier Rijksbouwmeester. Samen met Bureau Stedelijke Planning en Merkator brachten wij een rapport uit met een stategievisie voor vitale kernen in de Achterhoek. Als voorbeeld uit dit onderzoek neem ik Groenlo. De huidige leegstand is 18% in deze gemeente. Onze voorspelling is, dat 10 tot 15% van het huidige winkelaanbod zal wegvallen. Reken je dit door, dan staat over 15 jaar een derde van de winkels leeg. Hoe zorg je in dat geval toch voor een leefbare situatie?
Toekomstscenario’s bedenken
Het antwoord is: maak een blauwdruk. Heb als gemeente het lef toekomstscenario’s voor je winkelgebieden te bedenken – en deze ook door te rekenen. En sta voor de consequenties. Blijkt uit onderzoek dat er een overaanbod is, dan zul je moeten saneren. In zo’n geval is het vaak wel zaak de kern van het winkelgebied te versterken: ga schaven aan de randen, geef sommige winkelpanden een herbestemming als dat nodig is. En kijk naar de kracht van het winkelgebied. Een blauwdruk is altijd maatwerk: leegstand verschilt per regio. In Limburg is de huidige situatie dat 10% van de winkels leegstaat. In de provincie Noord-Holland is dit slechts 3%. In Amsterdam, Utrecht en Den Haag groeit het winkelaanbod zelfs. Pak de leegstand dus per gebied verschillend aan.
De slag om Grolle
Zo adviseerden wij de Achterhoekse gemeente Groenlo het fenomeen ‘de slag om Grolle’ uit te vergroten. Het plaatsje is bekend om de slag bij Groenlo en kan deze historische gebeurtenis continu beleefbaar maken in het centrum van de stad. Door dit onderdeel overal in de stad terug te laten komen, trekt Groenlo meer toeristen aan. Hiervan profiteren andere bezienswaardigheden, winkels en horeca mee. ‘Het verhaal van de slag om Grolle leest als een spannend jongensboek en kan tot in de wijde omgeving sporen trekken naar het stadscentrum,’ schreven wij in ons advies.
Blauwdruk is maatwerk
In Groenlo kozen we niet voor een standaardoplossing. Maar dat kan in feite nooit – een blauwdruk is immers maatwerk. Hetzelfde geldt voor nieuwbouw. Zomaar grote, nieuwe retailparken neerzetten is niet verstandig in deze tijd. Kijk naar Almere: rond de 10% van de winkels in het centrum staat leeg. Er zijn echter wel plannen voor een winkelcomplex van 30.000 m2 vlak buiten het centrum. Dit is bouwen voor de leegstand – het is over the top. Is nieuwbouw dan altijd af te raden? Nee. Nieuwbouw blijft nodig om de juiste panden op de juiste plek aan te bieden. Bijvoorbeeld in een verouderd winkelgebied. Vloeroppervlakken worden groter – en dus kun je je retailstructuren moderniseren door kleine winkels in binnensteden te vervangen door nieuwbouwpanden.
Eerste levensbehoeften blijven nodig
Accepteer als gemeente dat jouw centrum een kleiner winkelgebied heeft in de toekomst, als blijkt dat andere gemeenten een grotere aantrekkingskracht hebben. Zorg echter wel voor goede accommodaties voor food en eerste levensbehoeften. Een supermarkt, een bakker en een drogisterij bijvoorbeeld. En behoud je delicatessenwinkels, een wijnhandel en een winkel voor huishoudelijke artikelen als Blokker. Internetwinkels vormen geen bedreiging voor food: mensen willen zelf dat kaasje en dat brood kopen. Want voedsel kopen is een beleving.
Beleving bieden
In de toekomst gaan mensen meer en meer naar deze beleving op zoek. Ook service speelt hierbij een rol: dat kan nog wel eens een zeer onderscheidend selling point gaan worden. Winkelcentrum Stadshart Amstelveen bijvoorbeeld biedt een ‘viersterrenservice’ met gratis Wifi, luiers en gratis kranten, waardoor het aantal bezoekers in dit winkelcentrum nog jaarlijks stijgt. En dat in een winkelmarkt met dalende bezoekersaantallen en consumentenbestedingen.
Kortom: maak als gemeente werk van je toekomstscenario. Daarvoor is draagvlak nodig en een leefbaarheidsvisie. Elke plek, elke regio, heeft een andere aanpak nodig.
Wat voor aanpak is nodig voor een retailbestendige toekomst? Dat leest u volgende week in mijn vierde en laatste blog in deze reeks.
