Consumentengedrag verandert. Ons land vergrijst, e-commerce speelt een steeds grotere rol. Daarbij beleeft de economische crisis inmiddels zijn vijfde jaar. We zien dat het winkellandschap in Nederland niet meer overal aansluit bij de wensen en behoeften van consumenten. Op veel plekken zien we een veel te hoge leegstand. Wat betekent dit voor winkeliers, gemeenten en vastgoed? En hoe kun je de retail in je gemeente meer toekomstbestendig inrichten? De komende weken beantwoord ik deze vragen in een vierluik. Vandaag het laatste deel: welke acties zijn nu nodig om onze retail toekomstbestendig te maken?
1. Maak een grondige analyse van de winkelbehoefte
Doe niet wat je altijd gedaan hebt. Het werkt niet meer in deze tijd. Nieuwe winkelcentra neerzetten voorzag tien jaar geleden misschien in een behoefte – nu niet meer. Gemeenten doen er goed aan eerst een grondige behoefteanalyse te maken. Als winkels niet nodig zijn of slecht worden bezocht, kun je beter niet nog meer winkels neerzetten. Besef dat retail geen grote opbrengsten meer zal binnenbrengen. Dit wil niet zeggen dat nieuwbouw altijd verkeerd is – maar pas dit alleen toe als het de retailer, de consument en dus de gemeente verder brengt.
Dit vraagt om een andere manier van denken. Stel de behoefte aan winkels centraal en maak hier eerst een grondige analyse van.
2. Zorg voor een leefbaarheidsvisie
Elke gemeente en elke regio heeft een andere aanpak nodig. Per regio en per kern zijn er grote verschillen: ik schreef hier vorige week al over. Je kunt een blauwdruk maken voor vergrijzingsregio’s in z’n algemeenheid – maar dan nog is maatwerk nodig. Gemeenten moeten dus zorgen voor een leefbaarheidsvisie met voldoende draagvlak. Pas met een goede leefbaarheidsvisie kan een gemeente plannen maken voor de toekomst van het winkelgebied.
3. Maak het centrum compacter
Aanloopstraten naar het centrum: ze werken niet altijd meer. Winkels in deze straten worden vaak slecht bezocht. Dit blijkt uit de passantentellingen van onze veldwerkers in alle winkelgebieden in de Benelux. Op iets specifieker niveau concludeerden we het ook in de stategievisie voor vitale kernen in de Achterhoek, die wij samen met Bureau Stedelijke Planning en Merkator schreven. Is de aanloopstraat een parkeerstraat, dan trekken de winkels nog wel wat publiek. Is dat niet zo, dan zijn deze zaken ten dode opgeschreven. Laat deze straten dus langzaam verdwijnen. Natuurlijk kun je niet zomaar het bestemmingsplan wijzigen. Wacht daarom tot de winkelier uit zichzelf stopt met zijn onderneming, bijvoorbeeld bij pensioen. En kies dan voor een wijziging van het bestemmingsplan – maak er bijvoorbeeld woningen van. Op de lange termijn levert een compact centrum meer op dan een centrum waarin het aanbod versnipperd is.
4. Hef een leegstandtax
Als het gaat om leegstand en verloedering, pleit ik voor het heffen van een leegstandtax. In België werken gemeenten hier al mee. Bijvoorbeeld in de gemeente Mechelen. Een pand dat leegstaat, krijgt in het eerste jaar te maken met een leegstandtax van € 10,- per m2. In het tweede jaar loopt dit op naar € 20,- per m2, tot na 5 jaar een tax van € 50,- per m2 is bereikt. Zo’n leegstandtax kan oplopen tot maximaal € 100.000,- per jaar. De leegstand van het pand kost de eigenaar steeds meer geld, temeer omdat het pand hem ook geen inkomsten oplevert. Bij het voelen van deze financiële druk bereikt de eigenaar eerder een omslagpunt: hij zal in een vroeger stadium bereid zijn mee te werken aan herontwikkeling van het winkelpand. Dit kan op twee manieren: de eigenaar accepteert dat hij een lagere huurprijs ontvangt voor het winkelpand. Of hij werkt mee aan een andere bestemming. Bijvoorbeeld een bestemmingswijziging naar een woonfunctie. Dit levert hem weliswaar minder huurpenningen op, maar is goedkoper dan de forse leegstandtax die hij betaalt. In Nederland is het heffen van een leegstandtax wettelijk wel mogelijk, maar het wordt nog niet toegepast. Eigenlijk vind ik dat raar: het zou een mooie oplossing zijn voor gebieden waar nu verloedering dreigt.
5. Varieer in het aanbod
In het rapport voor vitale kernen in de Achterhoek adviseerden we om variëteit aan te brengen in het aanbod. Organiseer niet met elke gemeente een braderie in de dorpskern, maar verzin in elk dorp iets anders. Mensen zitten niet meer te wachten op meer van hetzelfde. Kies voor specialisatie, voor USP’s van jouw dorpskern. Daarnaast besprak ik al eerder de ontwikkeling van het afreizen naar steden met single brand stores als Abercrombie and Fitch. En kies voor beleving in je zaak: een toekomstbestendige winkel zorgt dat zijn klant iets te doen heeft en nieuwsgierig wordt gemaakt.
6. Houd vol
Heb je eenmaal een pad gekozen, wijk daar dan niet vanaf. Het herinrichten van een winkellandschap kost tijd: gemiddeld zo’n twintig jaar. Wil je zorgen voor herkenbaarheid en een eigen ‘smoel’, dan moet je de grote lijnen vasthouden. Ga dus niet experimenteren: houd vol.
Eerdere blogs in deze serie leest u hier:
Deel 1: huidige situatie / over koopgedrag consument
Deel 2: over de komende 15 jaar
Deel 3: maak een blauwdruk van de (uw) situatie over 15 jaar
