In februari publiceerde het CBS haar ‘Landelijke monitor leegstand’. Hiermee probeert het CBS voor woningen, kantoren, winkels en maatschappelijk vastgoed in beeld te brengen welk deel leegstaat. Deze gegevens zijn beschikbaar via een website waar tot op het niveau van gemeentes de leegstand wordt weergegeven.
Leegstandsdefinitie CBS
Het CBS is aan de leegstandscijfers gekomen door een aantal databronnen met elkaar te combineren. Het startpunt is de BAG (Basisregistraties Adressen en Gebouwen). Hierin zijn door de gemeentes gebruiksfuncties bepaald en is per pand een oppervlakte vastgesteld. De panden uit de BAG zijn vervolgens gekoppeld met de WOZ-registraties, het Handelsregister (HR) en de Basisregistratie Personen (BRP). Voor het bepalen van de leegstand is de aanname gedaan dat als er op een pand uit de BAG géén registratie in de andere bestanden is aangetroffen dit pand leegstaat.
De aanname is logisch, maar hier zitten wel haken en ogen aan, die ook deels door het CBS worden benoemd. Voor woningen en maatschappelijk vastgoed kan nog worden gezegd dat dit in elk geval enig inzicht geeft in een weinig transparante markt. Bij kantoren heeft Rudolf Bak met de Kantorenatlas Nederland de sector echter al buitengewoon goed in beeld en bij winkels heeft Locatus een goed overzicht. De vraag is dan:
Wat is de toegevoegde waarde van deze CBS-exercitie?
De toegevoegde waarde van de CBS leegstandsmonitor staat wat mij betreft absoluut ter discussie als ik de grote verschillen zie tussen CBS en de Kantorenatlas en tussen CBS en Locatus. De kantorenleegstand is niet mijn expertise, dus die laat ik verder buiten beschouwing. Maar over de winkels heb ik wel een mening. Daarom ben ik eens dieper in de cijfers van het CBS gedoken om te checken wat de kwaliteit is van deze Landelijke monitor leegstand.
In de cijfers van het CBS vallen mij direct twee zaken op:
- Groothandels worden meegerekend als winkels
Het CBS baseert zich op panden die in de BAG zijn aangeduid met de functie Winkel. Die aanduiding is breder dan die van Locatus, want de BAG rekent ook groothandels tot de winkels. Deze leveren echter niet aan consumenten, dus zijn geen winkels. - Visuele controle leegstandsregistratie laat grote foutmarge zien
Het CBS heeft de betrouwbaarheid van haar eigen monitor gecontroleerd. De start van de Landelijke monitor was een test in de provincie Overijssel. Van deze test is verslag gedaan in een rapport met de lange naam Leegstandsmonitor Overijssel Integrale leegstandsanalyse van vastgoed in Nederland en Overijssel. Een onderdeel van deze rapportage is het verslag van een visuele controle van de panden die als leegstaand zijn aangeduid (te vinden op pagina 33 van het rapport). In totaal zijn 537 als leegstaand aangeduide panden, visueel (via Cyclomedia foto’s) gecontroleerd. Bij ruim de helft (288 panden) kon niet visueel worden vastgesteld of ze wel of niet leegstonden. De controle is dus uitgevoerd op 249 panden. Daarvan waren er 131 terecht als leegstand aangeduid (53%), maar de rest, 118 panden bleken niet leeg te staan. Bijna de helft van de leegstandsregistraties blijkt dus onjuist. Dat is een mate van onbetrouwbaarheid waarmee onmogelijk sluitende uitspraken over leegstand gedaan kunnen worden.
Die grote foutmarge kan ik methodisch wel verklaren. Het Handelsregister kent een aantal tekortkomingen om te bepalen of een pand leeg of gevuld is. De belangrijkste daarvan zijn:
- Een redelijk aantal ondernemers doet hun inschrijving op hun huisadres en niet op het adres van hun winkel.
- Winkelketens hoeven niet voor elk nieuw filiaal dat zij openen een inschrijving te doen in het Handelsregister. Door deze en de vorige reden zullen er dus veel winkelpanden gevuld zijn, zonder een inschrijving in het Handelsregister.
- Als ondernemer ben je verplicht om je in te schrijven, maar uitschrijven als je stopt met je onderneming is niet verplicht. Het Handelsregister staat dus vol met min of meer ‘slapende’ ondernemers.
Deze tekortkomingen van het Handeslregister zijn precies de reden waarom Locatus ooit ontstaan is en waarom wij nog steeds onze toegevoegde waarde hebben. Om een betrouwbaar beeld te hebben van het winkelbestand moet je dit fysiek inventariseren. Het terugvallen op het Handelsregister door het CBS lijkt mij dan ook de verkeerde afslag.
Bij de leegstandcijfers van Locatus kan natuurlijk ook best een kanttekening worden geplaatst. Wij controleren alle winkels binnen een winkelgebied één keer per jaar en een klein deel (verspreide bewinkeling) één keer in de drie jaar. Daarmee lopen wij natuurlijk gemiddeld enkele maanden achter de feiten aan. Dat beperken wij zoveel mogelijk door continu deskresearch van alle openingen & sluitingen die online gemeld worden.
Doordat wij zelf alle data continu checken, ligt de kwaliteit die wij bieden vele malen hoger dan die van deze nieuwe monitor. Ik betreur dan ook de publicatie van deze cijfers, omdat ik bang ben dat er nu weer discussie gaat komen over de cijfers. Een discussie over cijfers verstoort waar de discussie echt over moet gaan: hoe lossen wij de leegstand op?!
