Louis Duhamel is student Vastgoed aan de AP Hogeschool te Antwerpen. Voor het onderzoek van zijn bachelorproef benaderde hij ook Locatus voor data. Louis is geboren en getogen in Mechelen. Deze stad heeft de laatste jaren enorm ingezet op het ontwikkelen van zowel het retailvastgoed in de stad als aan de stadsrand. Deze ontwikkeling was de inspiratiebron voor het thema van zijn onderzoek.
Juli 2022 – Louis Duhamel geeft een korte samenvatting van zijn onderzoek in dit blog.
Aanleiding onderzoek
De Vlaamse retailmarkt ondergaat een pijnlijke evolutie op het gebied van leegstandcijfers in de grote winkelstraten. De stijgende leegstandcijfers werden vast niet geholpen door een wereldwijde pandemie met verschillende lockdowns en verplichte sluitingen. Maar al lang voor Covid-19 zagen we de leegstand in de grote winkelstraten jaar na jaar toenemen, terwijl het aanbod in retailparken toenam en er ook nog steeds nieuwe retailparken bij kwamen. Dat riep de vraag bij mij op: is er een verband?
Onderzoeksvraag
Kunnen de stijgende leegstandscijfers ook gelinkt worden aan de splinternieuwe retailparken die de afgelopen tien jaar in Vlaanderen werden toegelaten aan de rand van de stad?
Voor mijn studie Vastgoed te Antwerpen heb ik het antwoord op deze vraag gezocht aan de hand van een onderzoek met verschillende soorten data, waaronder Locatus data.
Definitie retailpark
Het is belangrijk om de term “retailpark” af te bakenen. In dit onderzoek werden enkel retailcomplexen weerhouden als retailpark als ze voldeden aan de volgende definitie:
Een retailpark is een openluchtcomplex met commerciële activiteiten dat minstens 5 verhuureenheden bevat en beschikt over minstens 3.000 m² bebouwde oppervlakte.
Marktanalyse retailpark versus winkelstraten
In een vergelijkende studie is eerst nagegaan hoe retailparken in de laatste vijf jaar presteren ten opzichte van hun verleden. Om deze bevindingen vervolgenss te vergelijken met het winkelvastgoed in de winkelstraten.
Op het vlak van leegstand presteren de retailparken opvallend beter. In 2020 liet de sector een gemiddelde leegstand optekenen van 4,7%. In vergelijking met de 16% die de winkelstraten moeten voorleggen is dit een immens verschil.[i]
In het geval van huurwaarde was eind 2020 zichtbaar dat de winkelstraten 15% moesten inleveren, ten opzichte van het gemiddelde van de 5 voorgaande jaren. In de retailparken bleef de huurwaarde stabiel over dezelfde periode. Het gaat hier over een prime rent van 1.600 €/m² voor winkelstraten en 175 €/m² voor retailparken.[ii]
Bij het kostenpakket voor het uitbaten en inrichten van het pand scoren opnieuw de retailparken een stuk beter. Waar de personeelskost 15% bedraagt in een retailpark gaat dit richting 21% voor een pand in een winkelstraat. Hetzelfde verhaal bij het inrichten van het pand met een gemiddelde van 560 €/m² voor een pand in een retailpark en 1.300 €/m² voor een pand in een winkelstraat. .[iii]
Tot slot is gekeken naar de sector die het best bestand was tegen de Covid-19 pandemie. Op basis van unieke smartphone signalen werd tijdens de pandemie in kaart gebracht of het aantal bezoekers effectief afnam. Voor zowel de panden in de winkelstraten als in de retailparken was een duidelijke daling in aantal bezoekers merkbaar. Opvallend is dat retailparken, na de sterke terugval in april 2020, in juni 2020 hogere cijfers liet noteren dan in januari 2020, voor de uitbraak van de pandemie. Winkelstraten daarentegen zijn nog steeds aan het herstellen en komen langzaamaan (doorheen 2021) weer op het niveau van voor de pandemie. [iv]
Conclusie marktanalyse retailpark versus winkelstraat
Het robuuste businessmodel, in combinatie met stabiele huurprijzen en lage exploitatiekosten maken van een retailpark een steeds interessantere investering. Dat investeerders in retailvastgoed vaker winkelstraten de rug toekeren is te wijten aan de stijgende prime yield van dit segment, dat richting de 4% aan het gaan is.
Toelichting prime yield
Het prime yield percentage geeft het aanvangsrendement weer op de initiële investering. Een algemene vuistregel is: hoe hoger de prime yield, hoe risicovoller de investering zal zijn. Een stijging van de gemiddelde yield toont dus aan dat er meer risico verbonden is aan de investering in retailvastgoed in een winkelstraat ten opzichte van het vergeleken jaartal.
Uit de marktanalyse kan men concluderen dat de retailparken in Vlaanderen een stuk beter presteren dan het winkelvastgoed in de winkelstraten.
Vervolgvraag
Is het succes van de retailparken ook rechtstreeks te linken aan de steeds slechter wordende cijfers van het winkelvastgoed in de winkelstraten?
Data-analyse 4 retailparken
Om een antwoord te vinden op deze vraag werd de impact van de opening van een retailpark geanalyseerd in deze vier Vlaamse steden: Brugge, Wetteren, Roeselare en Lier.
Voor elke stad zijn – aan de hand van cijfers van Locatus – de leegstandpercentages en de winkelpassantentellingen van het kernwinkelgebied uitgezet op een tijdlijn. Op die manier kan er gemeten worden of er een duidelijk verschil merkbaar is in de cijfers voor en na de opening van een retailpark in de buurt van de onderzochte stad.
Elke onderzochte stad leverde dezelfde conclusies op. Over de laatste 15 jaar is de leegstand in het kernwinkelgebied enorm gestegen. Opmerkelijk is dat de leegstandcijfers van de steden zo goed als allemaal de trend volgen van het Belgische gemiddelde voor leegstand in kernwinkelgebieden. De opening van een retailpark kan dus moeilijk gelinkt worden aan de stijgende cijfers, aangezien de cijfers de landelijke trend blijven volgen en er geen trendbreuk plaatsvindt rond de opening.
Enkel in de stad Lier, waar zich op de Antwerpsesteenweg een klein retailpark heeft gevormd, vertoont het leegstandpercentage in winkelvloeroppervlakte vlak na de opening van het park een grote afwijking ten opzichte van het Belgische gemiddelde. Gezien dit de enige onderzochte stad is met dergelijke resultaten, is het moeilijk om over een verband te spreken. Bovendien kenden de leegstandcijfers ook voor de opening van het park een abnormaal verloop voor de stad Lier ten opzichte van het Belgische gemiddelde.
Besluit
Er kan dus besloten worden dat de impact van de opening van een retailpark niet voldoende groot is op een binnenstad om de sterk stijgende leegstandcijfers in het kernwinkelgebied te verklaren. Hoogstwaarschijnlijk zijn er andere, meer impactvolle factoren die de leegstand in de hand werken. Een bijkomend onderzoek naar het veranderde consumentengedrag en de impact van online winkelen zou een ander licht kunnen werpen op dit onderwerp en meer antwoorden bieden.
Bronnen onderzoek
[i] Bron Locatus
[ii] en [iii] Bron: mix van CBRE en JLL (CBRE. (2020, oktober). Retail Parks in Belgium. https://www.mitiska-reim.com/wp-content/uploads/2020/11/Out-of-Town-Retail-Belgium-CBRE_10222020.3.pdf) (JLL. (2021). Retail Market Overview 2020. https://www.jll.be/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/belgium/en/research-/retail/jll_belux_research_retail_marketoverview_2020.pdf)
iv] CBRE (CBRE. (2020, oktober). Retail Parks in Belgium. https://www.mitiska-reim.com/wp-content/uploads/2020/11/Out-of-Town-Retail-Belgium-CBRE_10222020.3.pdf)
