Minder nieuwe winkels in de toekomst, maar hoeveel minder?

Vorige week stond er weer een bericht in Vastgoedmarkt: “Er zijn 30.000 te veel winkels in Nederland”. Ik denk dan gelijk: “Waarom 30-duizend? Waarom geen tien- of honderdduizend?” De honderdduizend is overigens alleen een gedachte voor de mensen die echt een hekel aan winkelen hebben, want met 100.000 houden we simpelweg geen winkel meer over. Het verbaast mij dat ik bij dat getal van 30.000 niet meer dan een flinterdunne motivatie lees, een onderbouwing vind ik niet. Wat de waarde dus is van zo’n bewering begrijp ik niet…

Ikzelf ben van de cijfers, ik probeer dan ook zo min mogelijk een mening te hebben als ik daar geen cijfermatige onderbouwing voor heb. Heel erg saai, ik weet het, maar daar word ik bij Locatus nu eenmaal voor betaald. De toekomst voorspellen is voor mij dan ook niet het opwrijven van een glazen bol, maar simpelweg het extrapoleren van huidige trends.

Op deze manier ben ik met een kleine vingeroefening dan ook het vraagstuk van de verdwijnende winkels eens te lijf gegaan. Met als conclusie een afname van circa 2.000 winkels. In dit blog probeer ik uit te leggen waarop ik dit getal van 2.000 baseer.

Liggen er nu structurele drijfveren achter de stijgende leegstand of gaat het hier om een conjunctureel probleem? In ieder geval komen er in discussies rondom toenemende leegstand drie oorzaken naar voren die de stijgende leegstand zouden kunnen veroorzaken: internet, vergrijzing & ontvolking en de conjunctuur.

De volgende vraag is: In welke mate beïnvloeden deze factoren de leegstand?
Voor de opkomst van Internet wordt dit effect naar onze mening door veel partijen overdreven. Ook vóór 2008 namen de bestedingen via Internet in snel tempo toe, terwijl in die periode de leegstand juist daalde. Verder geven veel retailers aan dat ze fysieke winkels als ondersteuning zien van hun webshop waarmee ze onverminderd blijven focussen op fysieke winkels. Het gevaar zit vooral in sectoren waar het fysieke product door technologische ontwikkelingen volledig verdwijnt. Zo zorgt internetbankieren voor de sluiting van bankfilialen. Digitale fotografie heeft de foto ontwikkelcentrales doen verdwijnen. Film-on-demand en downloaden gaat zorgen voor het grotendeels verdwijnen van videotheken enzovoort. In die sectoren sluiten dus veel winkels, waarbij het de vraag is of die panden in de toekomst weer kunnen worden ingevuld.

De relatie tussen vergrijzing en ontvolking lijkt evident. Leegstand is in Nederland een regionaal probleem. Zo ligt de procentuele leegstand in Limburg ruim 2,5 keer hoger dan in Noord-Holland. Vrijwel zonder uitzondering zijn de regio’s met een hoge leegstand, ook de regio’s die al sterk zijn vergrijsd en waar het inwonertal terugloopt. Uit onderzoek van het NIBUD blijken 65plussers per maand circa 30% minder uit te geven aan o.a. kleding, voeding, persoonlijke verzorging dan personen jonger dan 65jaar. Vergrijzing zorgt dus daadwerkelijk voor teruglopende detailhandelsbestedingen in een regio.

Kijkend naar de cijfers van de afgelopen 15 jaar (Locatus heeft leegstandscijfers beschikbaar sinds 1998) zien we dat de procentuele leegstand redelijk gelijk beweegt met de economische groei in Nederland. Dat de huidige crisis dus een belangrijke oorzaak is voor de toename van de leegstand in de afgelopen jaren lijkt dus zeer waarschijnlijk.

Wat gebeurt er de komende 15 jaar?
Voor de toekomst lijkt het dus aannemelijk dat de leegstand nog gaat stijgen. De ontwikkeling van de bevolking is met de bevolkingsprognoses goed te voorspellen. De invloed van internet is lastiger. De beste aanname daarvoor is de ontwikkeling per branche van de afgelopen 10 jaar extrapoleren naar de toekomst en er dan vanuit te gaan dat dit één-op-één effect heeft op de detailhandelsbestedingen. Dat is niet conform de waarheid, maar dan wordt het effect in ieder geval niet onderschat. De grootste onvoorspelbare factor is de economie. Dat de crisis nog wel even zal duren is duidelijk. Onderstaand scenario kijkt echter 15 jaar vooruit. Hoe de economie er dan voor staat is naar onze mening onmogelijk te voorspellen. Om die reden zal de economische ontwikkeling volledig buiten dit scenario worden gehouden.

Per branchegroep heb ik een inschatting gemaakt van de gevolgen van de ontvolking, vergrijzing en het internetaandeel. In deze tabel is 2011 als basis genomen, de gegeven percentages geven vervolgens de inschatting vanuit dat specifieke onderdeel op de detailhandelsbestedingen in Nederland. De laatste kolom geeft daarbij het cumulatieve effect.

Het in deze tabel geconstateerde cumulatieve effect kan vervolgens worden geconfronteerd met het huidige aanbod. Er vanuit gaande dat het huidige aanbod passend is voor de huidige bestedingen, kan dan het mogelijke effect worden berekend op de winkelvoorraad per plaats. Bij minder bestedingen zijn er naar verwachting ook minder winkelmeters mogelijk.

Overigens is de laatste jaren ook sprake van een schaalvergroting die groter is geweest dan de toename van de bestedingen in de afgelopen jaren. De omzet per meter (excl. Inflatie) is de afgelopen jaren gedaald, doordat winkelmeters efficiënter werden gebruikt en er relatief goedkopere (vaak perifere) winkelmeters op de markt zijn gekomen. Het beschreven effect is dan ook een negatief scenario. De werkelijkheid zal minder dramatisch zijn.

Geen harde waarheid, wel een zo goed mogelijke schatting
Bij deze berekening zijn allerlei mitsen en maren te plaatsen. De belangrijkste daarvan is het effect van de economische ontwikkeling. Bij een verder gaande economische krimp en daling van de koopkracht zal de afname van het aantal winkels sterker zijn. Keert het economische tij, dan zal het eindresultaat rooskleuriger zijn.

Dit gegeven zegt ook maar beperkt iets over de ontwikkeling van de leegstand. De berekening is voor dit voorbeeld landelijk. In sommige regio’s zal door een sterkere bevolkingsgroei juist nog ruimte zijn voor meer winkels, terwijl in andere gebieden de afname sterker zal zijn.

De afname van 2.000 winkels is dan ook een globale indicatie. Een afname met iets meer of juist minder winkels is heel goed mogelijk. Duidelijk is wel dat het verdwijnen van 30.000 volgens deze berekening niet realistisch blijkt. In termen van het hippe fact-checking, classificeer ik deze bewering dan ook als onwaar en bovendien ongefundeerd.