Vorig jaar, net voor de zomer, werd ik door Margot Bakker, Vereniging van Vastgoedeigenaren Doetinchem (VVVD), uitgenodigd om een presentatie te geven. Fabels en Feiten in de Nederlandse retailmarkt met een doorkijk naar de mooie stad Doetinchem. Waar staan we? En ook hier ging het niet overal zo goed. En wat moeten we er aan doen?
Twee weken voor deze afspraak was de nieuwe Retail Risk Index (RRI) gereed gekomen. Vanaf 2010 tot en met toen 2015. Zodat ik trends kon laten zien. De RRI-afbeeldingen van Doetinchem centrum gaven een heel duidelijk beeld. Ik twijfelde even of ik ze zou laten zien. Je bent immers niet graag brenger van slecht nieuws. Eén gebied werd héél rood. En u zult begrijpen, rood is bij een risico index niet goed. Misschien zit de eigenaar wel in de zaal? Toch besloten om onze Retail Plans op basis van risico index te tonen.
“Nou dat bovenste kan er wel af”, was de eerste en enige reactie uit de zaal. De Veentjes. Ik had me voor niets druk gemaakt. Men wist het waarschijnlijk wel (onderbuik), maar nu kwam de bevestiging. Allerlei redenen kwamen op tafel waarom dat zo slecht was, maar een oplossing kwam nog niet. Dat men aan de slag moest was duidelijk. Daarbij bleek niet onbelangrijk dat Ingrid Lambregts, wethouder Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting, ook aanwezig was.
Twee weken geleden gaf ik een presentatie bij de expert meeting van het Kadaster over de stedelijke herverkaveling. Als input voor deze tool werd de Retail Risk Index gebruikt. Waar liggen de bedreigingen, maar zeker ook waar de kansen. Dus eigenlijk ook de Retail Opportunity Index (ROI).
De sessie voor mijn presentatie ging over lopende cases. Eén van de cases was de stedelijke herverkaveling in ……
Doetinchem.
De Veentjes.
Positief verrast keek ik naar de plannen. Men had er vaart achter gezet. Gelijk even berichtje gestuurd naar Ingrid Lambregts, die 10 minuten later lachend naast me stond. Ze vertelde me over de plannen voor De Veentjes.
Even een situatieschets:
De Veentjes grenst aan het centrum van Doetinchem ‘het ei’. Het gebied kenmerkt zich door gevarieerd gebruik van detailhandel, horeca en wonen. In de afgelopen jaren zijn met name panden met detailhandel onder druk komen staan, wat resulteert in leegstand van diverse panden/plinten in de Veentjes. Hierdoor komt de kwaliteit van de omgeving onder druk te staan. Ook het aangrenzende gebied van de Huber Noodtplaats blinkt niet uit in ruimtelijke kwaliteit.
De gemeente Doetinchem heeft daarom het gebied aangemeld bij de Provincie Gelderland als proefproject voor stedelijke herverkaveling. Dit proefprogramma wordt getrokken door Radboud Universiteit en Noordzuiden en wordt bijgestaan door het Kadaster en BNG Gebiedsontwikkeling.
Gekeken is of op basis van de ideeën van ondernemers en vastgoedeigenaren een alternatief programma kan worden ontwikkeld voor de Veentjes dat men via het principe van ruilen zou kunnen waarmaken. Dit alternatieve programma, dat zich richt op de ontwikkeling van woon-zorgcombinaties en/of de ontwikkeling van een ‘foodcourt’, zou de Veentjes een nieuw elan moeten geven.
Hierbij is de keuze of de eigenaren ieder voor zich zouden kiezen of toch de handen ineen slaan en zouden kiezen voor een gezamenlijke ontwikkelingsstrategie. Hoewel de gezamenlijke strategie duidelijk voordelen had, vonden de eigenaren deze ruilstrategie zeker wel spannend. Enkele vastgoedeigenaren kozen er daarom voor om toch de eigen kavel te (her)ontwikkelen, ook omdat dit meer (financiële)zekerheid biedt. Andere eigenaren zien een collectieve aanpak wel zitten en slaan de handen nu ineen om te verkennen of en hoe zij deze ontwikkeling zullen gaan vormgeven.
Conclusie: goed bezig in het mooie Doetinchem. Nu alleen nog even zorgen dat er een Normaal museum komt in de Hamburgerstraat.
