Anton Dreesmann moet zich de afgelopen dagen opnieuw enige malen in zijn graf hebben omgedraaid. Niet alleen maakte de eigenaar van V&D – het door het Amerikaanse Sun Capital Partners gecontroleerde Sun European – afgelopen maandag bekend een loonoffer van 5,8 procent te eisen voor al zijn medewerkers (let wel, van vragen is hier geen sprake!), maar ook werd aangekondigd dat alle huurcontracten zullen worden heronderhandeld met als doel de huurlasten permanent te verlagen. Met name dat verplichte loonoffer zonder enige baangarantie staat haaks op de manier waarop Dressmann met zijn medewerkers omging. Het personeel was de pilaar waarop V&D rustte en daarom betaalde Dreesmann hen ook meer dan hij volgens de CAO verplicht was.
De manier waarop Sun European dit alles bekend maakte – via een persbericht – geeft aan hoe zeer het crisiswater het warenhuisconcern tot de lippen is gestegen. Niet alleen kwam het loonoffer uit de lucht vallen en waren de bonden niet geïnformeerd, ook de diverse vastgoedeigenaren van V&D-panden waren niet van tevoren ingelicht. V&D heeft in Nederland 63 vestigingen, voornamelijk op A-locaties. De toplocaties zijn veelal in eigendom van de combinatie IEF Capital/Bouwfonds IM. Maar vooral de kleinere V&D-vestigingen in steden tussen de 50.000 en 100.000 inwoners zijn in handen van particuliere beleggers. En juist deze groep beleggers heeft het al moeilijk.
Gevolgen voor vastgoedpartijen
Een rondje langs een aantal van deze eigenaren geeft aan, dat V&D van hen met onmiddellijke ingang een huurvrije periode van 4 maanden eist, gevolgd door nieuwe onderhandelingen over de lopende huurcontracten. Die moeten leiden tot een aanzienlijke huurverlaging op basis van een omzethuur daarna. V&D noemde daarbij gisteren tegenover de bonden een bedrag van 10 miljoen euro. De eigenaren hebben inmiddels al druk onderling contact gehad en de bovenliggende toon is dat zeer weinig beleggers ervoor voelen. Maar of ze veel keus hebben, is zeer de vraag en daarom is de verontwaardiging groot. Er is niet veel fantasie voor nodig om te stellen dat de eigenaren – en ook het personeel en de vakbonden – zich vooral overvallen voelen door de eisen die V&D eenzijdig afgekondigd heeft.
Het ziet er dan ook naar uit dat de vastgoedpartijen niet zonder meer bereid zijn toe te geven aan de als volslagen onredelijk ervaren eisen van de V&D-top. Toegeven betekent dat ze voor dit jaar alleen al rekening moeten houden met een verlaging van de huursom met de helft in vergelijking met afgelopen jaar en over langere termijn misschien met nog meer. En dat in een tijd dat de veelal aan inflatie gekoppelde huurcontracten toch al minimaal stijgen. Bovendien is er al langere tijd sprake van een feitelijke daling van de huurinkomsten voor winkelvastgoed, ook op A1-locaties. Daarnaast is vooral in de kleinere en middengrote steden sprake van een flinke leegstand en is de lange termijn tendens ook al negatief is voor de huidige huurniveaus. De eigenaren vrezen daarom dat het niet makkelijk zal zijn de V&D-panden weer gevuld te krijgen, als ze niet tegemoet komen aan de eis van V&D en hun panden leegkomen. De eigenaren bevinden zich dus in een onmogelijke spagaat.
Geven ze wel toe aan V&D en accepteren ze een feitelijke halvering van hun huurinkomsten dan heeft dat ongetwijfeld consequenties voor de huurniveaus van het omliggende retailvastgoed. Want andere retailers zullen ongetwijfeld ook bij de eigenaren aankloppen voor een aanzienlijke huurverlaging. Met alle gevolgen van dien voor liquiditeit en beleggingswaarde. Omdat veel van dat vastgoed zwaar hypothecair is belast, komt nog meer retailvastgoed onder water te staan. Zeker is dat een aantal particuliere retailvastgoedeigenaren hierdoor voorgoed door de hoeven zal zakken.
Daar komt nog bij dat de eigenaren vrezen dat de V&D-top de medewerkers en de eigenaren van het onderliggend vastgoed gebruikt om hen te zwarte piet toe te spelen als het toch misgaat met V&D. Want dat V&D op de rand van het faillissement verkeert, lijkt zeker. De nood schijnt inmiddels zo hoog te zijn, dat er geen nieuwe voorraden meer kunnen worden gekocht en betaald voor de komende collecties. Daar komt nog bij dat V&D – net als elke andere onderneming of ondernemer – voor het einde van januari de BTW over het vierde kwartaal van het afgelopen jaar moet afdragen. Dit zal een substantieel bedrag zijn, omdat het vierde kwartaal traditioneel voor de meeste omzet zorgt. Kortom, als werknemers en vastgoedeigenaren niet binnen enige dagen toegeven aan de eisen, zoals die afgelopen maandag werden geformuleerd via een persverklaring, zal V&D zich bij de fiscus moeten melden met de mededeling dat het niet langer meer in staat is aan de BTW-verplichtingen te voldoen en dreigt dus hoe dan ook een faillissement vanwege gebrek aan liquiditeit.
Gevolgen beleid investeringsmaatschappijen
In het begin stelde ik, dat de charismatische retailman Anton Dreesmann – die in 2000 overleed – zich de afgelopen dagen meermalen in het graf moet hebben omgedraaid. Dat is dan niet voor het eerst geweest. De eerste keer was in 2004 toen V&D – via de moederonderneming Vendex KBB – van de beurs werd gehaald en in handen kwam van het investeringsvehikel dat werd gevormd door Kohlberg Kravis Roberts & Co (KKR), Change Capital Partners en AlpInvest Partners. Een jaar later verkochten de nieuwe eigenaren van Vendex KBB de belangrijkste assets van de onderneming, het eigen vastgoed bestaande uit 73 panden, aan een combinatie van IEF Captital en Bouwfonds. Weliswaar voor een toenmalige topprijs van 1,4 miljard euro, maar al snel bleek dat dit bedrag veel te laag was geweest. En daarmee werd ook als het ware een buffer weggehaald onder het retailmerk V&D. Juist die verkoop van de V&D-panden in de portefeuille zou Dreesmann ongetwijfeld veel pijn hebben gedaan.
Ruim een jaar later verdween ook de naam Vendex KBB en ontstond Maxeda, een enorm retailbedrijf met vele bekende merken als Bijenkorf, Hema en V&D. In de jaren daarna werden deze retailketens weer – zoals dat blijkbaar hoort bij korte termijn investeerders als investeringsmaatschappijen – doorverkocht aan andere buitenlandse investeringsbedrijven. En zo kwam de eveneens noodlijdende Hema bij het Britse Lion Capital terecht, de Bijenkorf bij de Selfridges Group en in 2010 V&D dus bij Sun Capital.
Wat je vooral moet constateren, is dat V&D (net als de Hema) er nooit in geslaagd is weer een stabiele retailketen te worden die ook nog eens een goede winst maakt. De eigenaren zijn er alleen maar in geïnteresseerd geweest om het door hen geïnvesteerde kapitaal er zo snel mogelijk weer uit te krijgen. Ook hebben ze aangetoond te weinig feeling te hebben met de Nederlandse retailmarkt om erkende en wezenlijk Nederlandse ketens met succes te moderniseren en een nieuwe toekomst te geven. Met waarschijnlijk als resultaat een snel faillissement met daarna mogelijk in afgeslankte vorm een doorstart.
Als die afgeslankte doorstart er al komt, betekent dat hoe dan ook een nieuw groot probleem voor een aantal stadscentra in Nederland en voor de eigenaren van het vastgoed waarin V&D-vestiging is/was gevestigd. Met nog meer leegstand en ook lagere huurprijzen. Een aantal eigenaren van vastgoed, waarin een V&D is gevestigd, heeft al contact gezocht met ketens als Primark, H&M en Zara Inditex, maar ook daar liggen nog maar weinig kansen. Zo heeft bijvoorbeeld Primark het afgelopen jaar een flink aantal nieuwe huurcontracten afgesloten, juist in steden waar ook een V&D is gevestigd.
Na de problemen bij Hema, Bijenkorf en Saturn en na het geheel of gedeeltelijk verdwijnen van ketens als Mexx, Halfords, Siebel en de Schoenenreus – en nog een paar andere ketens – betekent een mogelijk geheel of volledig einde van V&D een nieuwe slag voor het Nederlandse winkellandschap. En dus ook voor al die gemeenten die te kampen hebben met stijgende leegstand in het stadscentrum, maar nog steeds dromen van nieuwe retailprojecten. Zeker is dat de crisis in het retailvastgoed voorlopig nog niet voorbij is, temeer omdat in de markt nieuwe namen van ketens circuleren die het ook zeer moeilijk zouden hebben. Voor retailvastgoedbeleggers zijn de berichten rond V&D dus wel een erg slecht begin van 2015 en belooft dit ook voor de rest van het jaar weinig goeds.
__________________________________
Gastblogger Ruud de Wit is sinds 1972 actief in de journalistiek en communicatie.
Sinds zijn vertrek als hoofdredacteur van Vastgoedmarkt en VGM Real Estate, eind 2010, legt hij zich toe op het adviseren van vastgoedbedrijven op de terreinen strategie en communicatie.
