Hoe groot is de kans dat een winkel over drie jaar nog op dezelfde plek gevestigd is? De Retail Risk Index geeft hier concrete antwoorden op. Dit nieuwe product van Locatus introduceerde ik onlangs op de Provada. Ik vertel u er graag meer over. Maar eerst even terug in de tijd. Hoe is het idee voor de Retail Risk Index ontstaan?
Anderhalf jaar geleden. Ik zit bij een bankier in Spijkenisse aan tafel. Hij vertelt me dat hij net een winkel heeft gefinancierd. ‘Wat is het adres van de winkel?’, vraag ik hem. Op mijn iPad zoek ik de winkel op. In de data van Locatus zie ik dat er 14% leegstand is in de directe omgeving van deze zaak. ‘Interessant,’ zegt de bankier. ‘En wat weet je nog meer?’ Ik vind nog meer gegevens over het betreffende winkelpand. Zo zie ik dat de winkelier de vijfde ondernemer in negen jaar gaat worden. ‘Had je dit alles willen weten voordat je deze winkel financierde?’, vraag ik de bankier. ‘Jazeker!’ antwoordt hij. ‘Maar ik ben een bankier, geen data-miner. Als jullie mij deze informatie in hapklare brokken aan hadden kunnen leveren, had ik er graag gebruik van gemaakt.’
Risico-indicatoren
Als ondernemer liet ik me dit natuurlijk geen twee keer zeggen. Locatus heeft alles in huis om het risico van een winkelgebied in kaart te brengen. Maar er moet nog een vertaling gemaakt worden in hapklare brokken, zodat de klant het begrijpt. Dit is de Retail Risk Index. Een econometrist is aan de slag gegaan met het omzetten van data naar risico-indicatoren. Samen met de Vrije Universiteit Amsterdam en Insights4action ontwikkelden we in anderhalf jaar tijd een tool die is gebaseerd op tien jaar data: Locatusgegevens van winkelgebieden, verkooppunten en verzorgingsgebieden, CBS-data en informatie van het Centraal Planbureau. Voor elk winkelpand binnen de Nederlandse winkelgebieden brachten we 4 risico-indicatoren in kaart:
- dynamiek op de exacte locatie: aantal/soort mutaties in de afgelopen 10 jaar;
- dynamiek van het winkelgebied: groei, leegstand etcetera;
- ontwikkeling in de branche;
- onder- en overaanbod (concurrentie).
Waarde van de voorspellingen
Met al deze gegevens kunnen we een voorspelling doen: loopt u een hoog, gemiddeld of laag risico als u in deze winkel of in dit vastgoed gaat investeren? Wat we niet kunnen voorspellen, is de kwaliteit van de ondernemer. Dit is echter ook een bepalende factor. Daarom willen we deze gegevens eveneens meenemen in de Retail Risk Index. Door aan te geven wat de invloed is van een goed/gemiddeld/slecht presenterende ondernemer of filiaalhouder. Het product is nog volop in beweging!
Wat kan de Retail Risk Index betekenen voor uw branche? U leest het in mijn volgende blog.