Het gaat niet slecht met de leegstand in Nederland, ondanks alles daalt deze nog steeds. Als ik pandeigenaren spreek zijn zij redelijk te spreken over de verhuurbaarheid van kleine en middelgrote panden in centrumgebieden. Maar de verhuurbaarheid van grote panden vinden zij vaak lastiger.
Onderzoek verhuurbaarheid
In een onderzoek van STEC onder landelijke beleggers geeft circa 50% van deze beleggers aan dat de verhuurbaarheid van grote panden in centrumgebieden ‘Zeer matig’ is. Voor kleinere panden vindt slechts zo’n 10% van de beleggers de verhuurbaarheid ‘Zeer matig’.
Minder op zoek naar grote panden
Op dit moment zijn niet veel retailers op zoek naar echt grote panden. H&M, Zara, Primark etc. stoten juist eerder panden af dan dat ze nieuwe panden zoeken. De vijver van retailers die in de centra van steden echt grote winkels willen openen is veel kleiner dan pakweg 10, 15 jaar geleden.
Dat is wat ik hoor en zelf ook in de winkelstraat meen te zien. Wij zetten echter graag feiten en meningen naast elkaar. Dus een mooie aanleiding om dit eens met onze cijfers te checken.
Blijkt deze vermeende slechte verhuurbaarheid van grote panden ook uit onze cijfers?
Het antwoord daarop is: “ja én nee”.
Waarom NEE
Als de verhuurbaarheid van deze panden slecht is, dan is te verwachten dat ook een relatief groter deel van deze panden in centrumgebieden leeg staat. Dat is echter maar ten dele waar.
Juist de grootste panden (meer dan 1.600 m² WVO) hebben het laagste percentage leegstand. Het is wel zo dat dan vervolgens de kleinste panden (minder dan 100 m² WVO) het op één na laagste leegstandspercentage hebben. Van de panden tussen de 400 en 800 m² WVO staan er relatief de meeste leeg.
Grootte pand versus kans op leegstand
Grotere panden staan dus wel vaker leeg, maar de allergrootste dan juist weer relatief het minst. De conclusie dat de grootte van het pand verband houdt met de kans op leegstand, is daarom niet zomaar te trekken.
Waarom JA
Een andere manier om naar verhuurbaarheid te kijken is: hoe lang staan de panden van de verschillende grootteklassen dan leeg? Als het makkelijker is om een huurder te vinden voor een klein pand dan voor een groot pand, dan is te verwachten dat kleine panden korter leeg staan dan grote panden.
Naast het percentage leegstand ten opzichte van het totaal aantal panden, hebben we daarom ook gekeken hoe lang deze panden leegstaan.
Grootte pand versus leegstandsduur
Kijkend naar de tabel valt op dat van de grootste panden (800-1.600 m² en meer dan 1.600 m²) er relatief veel tussen de 1 en 3 jaar leeg staan. Dus hier zien we wél een verband tussen de grootte van het pand en de duur van de leegstand.
Structurele leegstand
Opvallend is echter wel weer dat de structurele leegstand juist het vaakst voorkomt bij middelgrote panden en niet bij de grootste. Dit kan mogelijk nog een effect van corona zijn. Tijdens corona zijn juist relatief veel grote panden leeg komen te staan. Maar een meer waarschijnlijke verklaring is dat de grootste panden makkelijker zijn aan te passen. Als deze panden eenmaal langere tijd leegstaan – en het is fysiek mogelijk – dan worden ze gesplitst in kleinere panden of men zoekt een alternatieve invulling van zo’n pand.
Conclusie
Er staan dus relatief niet meer grote, dan kleine panden leeg. Maar als een groot pand leegkomt, dan blijft het wél langer leeg staan. Staat zo’n groot pand te lang leeg, dan wordt er gezocht naar alternatieven. Bijvoorbeeld opsplitsing van het pand in kleinere winkels of een andere invulling voor het pand.
