Eind 2023 schreef de Volkskrant: “Twee dagen thuiswerken is het nieuwe normaal, als gevolg van Corona en de krappe arbeidsmarkt.” Werkgevers omarmen steeds vaker het thuiswerken op verzoek van hun werknemers. Daarbij nemen zij op de koop toe dat het kantoor op sommige dagen bijna leeg is. In mijn veronderstelling zou dit betekenen dat de kantorenvoorraad, het totaal aantal m² kantoorruimte, niet meer voldoet aan de wensen van haar gebruikers. Mensen werken immers meer thuis en hierdoor hebben bedrijven minder kantoorruimte nodig dan voorheen. Maar sluit mijn vermoeden aan bij de daadwerkelijke data?
Aanbodcijfers
Als mijn vermoeden van de overtollige kantoorruimte zou kloppen, zou er minder kantoorruimte nodig zijn sinds mensen meer thuiswerken. Met als logisch gevolg een stijging in kantoorruimte die wordt aangeboden. Door het thuiswerken hebben bedrijven minder kantoorruimte nodig, wat zou moeten leiden tot meer aanbod. Echter, zo blijkt uit onderstaande grafiek, is het aanbod aan kantoorruimte al sinds het toppunt in 2014 aan het dalen met gemiddeld 6,3% per jaar. Sterker nog, de huidige aanbodcijfers zijn voor het eerst weer op het niveau van vóór de kredietcrisis van 2008. Hierbij wordt mijn vermoeden ontkracht en neemt ondanks het thuiswerken het aanbod juist af.
Deze tegenstelling tussen mijn vermoeden en de data geeft aan dat de kantorenmarkt in Nederland in realiteit gecompliceerder is dan men denkt. De daling in het kantorenaanbod spreekt mijn vermoeden tegen, maar dit valt ook deels te verklaren. Veel huurders zitten namelijk vast aan lange huurcontracten en kunnen daardoor niet direct minder meters huren. Het is ook mogelijk dat bedrijven bewust deze meters behouden. Zij behouden hun oppervlakte met het oog op potentiële groei van het bedrijf of om iedere werknemer te kunnen voorzien van een werkplek in piekdagen (voornamelijk dinsdagen en donderdagen). Zij kampen met verborgen leegstand. Leegstand die ontstaat doordat bedrijven meer kantoormeters huren dan zij dagelijks nodig hebben. Op papier zijn deze kantoren verhuurd, maar er zijn veel dagen waarop niemand deze werkplekken bezet. Twee jaar geleden wierp deze verborgen leegstand de vraag op of het ook zou gaan leiden tot echte leegstand. Uit het aanbod van kantoorruimte in 2023 blijkt dit in ieder geval niet, integendeel.
Kantorenvoorraad
Heeft het thuiswerken dan wel een merkbaar effect op de kantorenvoorraad? Logischerwijs zouden bedrijven een kleinere kantooroppervlakte nodig hebben, door het toenemende thuiswerken. Hierdoor zijn er steeds vaker leegstaande kantoren die moeten wijken voor de ontwikkeling van woningen om het woningtekort aan te pakken. Onderstaande grafiek geeft een overzicht van hoe de kantorenvoorraad zich in de afgelopen jaren heeft ontwikkeld in Nederland. Zichtbaar is dat het totaal aantal vierkante meter kantoorruimte al sinds 2010, ook pre-Corona, aan het slinken is. De afname van kantoorruimte zet door, maar neemt zeker geen duikvlucht na Corona. Deze afname valt dus deels te wijten aan een groeiende trend van thuiswerken, maar er is geen nadrukkelijk post-Corona effect zichtbaar.
Wat opvalt, is ondanks dat de landelijke voorraad sinds 2010 afneemt, neemt die in de G5 (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven) toe. Als we de trend sinds 2018 bekijken, is zichtbaar dat de G5 goed is voor 42% van de nieuw toegevoegde kantoorruimte in Nederland. Bovendien bevond in diezelfde periode slechts 1/5e van de gesloopte/getransformeerde kantoren zich in de vijf grootste steden. Netto is de kantoorruimte in de G5 zelfs gestegen met bijna 165.000m² verhuurbaar vloeroppervlakte (VVO). Waarbij de rest van Nederland netto 1.7 miljoen vierkante meter VVO heeft ingeleverd. Dit wijst erop dat de Nederlandse kantorenvoorraad zich steeds meer richt op de grootste steden.
Al met al neemt het aanbod van kantoorruimte al jaren af; maar of de kantoorruimte juist beter of minder past bij de wensen van haar gebruikers blijft in het midden. De totale kantorenvoorraad slinkt; oude kantoren worden gesloopt of getransformeerd. Maar op sommige plekken is de kantorenmarkt ook aan het groeien; in de G5 worden volop kantoren gebouwd en toegevoegd. Dit zijn tegenstellingen die bewijzen dat de kantorenmarkt volop in beweging is. Maar of deze dynamiek het gevolg is van het toenemende thuiswerken? Volgens de cijfers in ieder geval niet!
Wenst u inzicht in de ontwikkeling van de Nederlandse kantorenvoorraad en -aanbod? Of wilt u meer weten over het verloop van de energielabelplicht en de gemiddelde afstand tot dichtsbijzijnde supermarkt, station of fitness per deelgebied? Download dan hieronder de gratis factsheet.
