Transformatie is op veel plaatsen urgenter dan ooit tevoren, en velen weten – uit ervaring – dat dit veel eenvoudiger lijkt dan het in de praktijk is. Daarom vroegen we Arno Ruijgrok (PlacesPropertiesPeople) en Sandra Suijkerbuijk (Kadaster) hun praktijkervaring te delen tijdens onze kennissessie over transformatie. En omdat de plaatsen beperkt waren, hebben we hun verhaal samengevat in een whitepaper.
Steeds minder winkels
Inmiddels beseffen gemeentes en eigenaren dat het aantal fysieke winkels niet meer op het niveau zal komen van 20 jaar geleden en dat er daardoor minder retailpanden nodig zijn. In de woningmarkt is juist een enorm tekort en zijn gemeentes op alle mogelijke manieren aan het zoeken naar een uitbreiding van het aanbod.
Daar waar iemand een leegstaand winkelpand wil ombouwen zal de gemeente daar in veel gevallen aan willen meewerken. Sterker nog, veel gemeentes zijn proactief bezig met het ondersteunen van transformatie door de bestemming van winkelpanden te verruimen naar wonen of ander gebruik. En nog een stap verder, door een gedegen totaalplan te maken voor een vitaal stadshart (met minder retail).
Zo zijn in 2021 bijna 2000 retailpanden aan de voorraad onttrokken, oftewel deze panden hebben een andere bestemming dan retail gekregen. Een ongekend hoog aantal. Dit geeft aan dat er steeds meer actief beleid is op het gebied van transformatie: een goede ontwikkeling.
Makkelijk is het nooit…
Het Kadaster wordt regelmatig gevraagd zijn ervaring in ruilverkavelingstrajecten in te zetten voor transformatietrajecten in centrumgebieden en op bedrijventerreinen. In grote lijnen gaat het over hetzelfde: versnipperd eigendom en veel verschillende partijen, die het samen eens moeten worden om tot een oplossing van een ruimtelijk vraagstuk te komen.
Niet alleen de gemeente heeft een toekomstplan, ook betrokken pandeigenaren en retailers hebben plannen voor de toekomst. En die liggen lang niet altijd op één lijn. Om te zorgen dat plannen ook daadwerkelijk worden uitgevoerd, is het belangrijk dat het centrumplan óók van de eigenaren is. Zij hebben immers de beschikkingsmacht over grond en pand.
De essentie van het transformatieproces
Als basis is het natuurlijk van belang om goed inzicht te hebben in de zwakke en sterke delen van een winkelgebied, wat een goede branchering is, hoe de looproutes zouden moeten zijn en wat de propositie is richting consument en retailer. Maar vervolgens komt het meest complexe deel van dit proces: alle partijen – en dat zijn er vaak veel – op één lijn krijgen. Samenwerken, wederzijds begrip en vertrouwen én de motivatie om er samen iets van te maken zijn essentiële factoren in het transformatietraject.
Case: Hoe wist men in Spijkenisse het tij te keren?
Het centrum van Spijkenisse is in delen ontwikkeld, met aan de westkant van het centrum de oude hoofdwinkelstraat. Als laatste is hier de Noord- en Zuid Passage toegevoegd. Deze winkelpassage heeft nooit goed gefunctioneerd en was eigenlijk vanaf het begin al teveel.
Spijkenisse had als ambitie dé winkelhoofdstad van Voorne Putten te zijn, maar daar dacht de consument anders over. Die gaan ook naar Rotterdam, Den Haag of Hellevoetsluis. Zo kreeg Spijkenisse met een leegstand te maken die opliep tot zo’n 30% van de winkelvloeroppervlakte (wvo). Dat er iets moest gebeuren was voor alle partijen duidelijk: zowel voor de BIZ, de eigenaren als de gemeente. In de gemeentelijke centrumvisie was helder omschreven wat de probleemgebieden waren en wat anders moest. Bovendien waren de partijen met elkaar in gesprek en eigenaren en ondernemers waren goed georganiseerd in de BIZ. De transformatie van het voormalig Novicecenter (Kolkplein) was in gang gezet, maar er moest veel meer gebeuren. Dit kwam nog niet echt van de grond…
Toch wist men in Spijkenisse het tij te keren en er voor te zorgen dat de leegstand sinds begin 2020 daalde van 30% naar ruim 10%.
Hoe?
Lees meer in onze whitepaper over transformatie
- Drie kanttekeningen vooraf
- Gevolgen dalende huurprijzen voor vastgoedwaarde
- Samenwerken met eigenaren aan transformatie
- In de praktijk: een nieuwe visie voor de binnenstad
- De verschillende betrokken partijen
- Case Spijkenisse
- De essentie van het transformatieproces
