?>

Voorgelezen uit de fabeltjeskrant: retailcolumn gericht aan gemeenten

Op dit gepaste tijdstip, zo rond de klok van 7 uur, ga ik u een nieuwe aflevering voorlezen van de fabeltjeskrant. Het onderwerp van vanavond is de winkeltjesmarkt en wordt gepresenteerd vanuit het praatcafé van Bor de Wolf. De markt voor winkels in Nederland lijkt misschien nog wel het meest op het personage van Stoffel de Schildpad. Het gaat traag en er is altijd wat. Inmiddels is het postkantoor van Ome Gerrit de postduif al lang gesloten. Dames en Heren. Ik benijd u niet, als verantwoordelijke voor het goed functioneren van de winkelmarkt in uw gemeente…

Zo begon ik mijn column vorige week tijdens een bijeenkomst van Platform 31 in Groningen. Ik was uitgenodigd om voor een gehoor van 40 ambtenaren Economische Zaken een column voor te dragen over de toestand van de winkelmarkt. Ik wil u deze, net voor het diner uitgesproken column niet onthouden.

Dus ik lees deze nogmaals voor, nu ook voor u.


Klik hier om het voiceblog af te luisteren.

En mocht u uw collega’s niet teveel willen afleiden, dan kunt u het vervolg van de column ook zelf lezen.

Vervolg Column

….Er is namelijk nogal wat aan de hand. Er zijn op dit moment meer bedreigingen dan kansen in de winkelmarkt. Daarbovenop wordt er, om het u nog wat moeilijker te maken, erg veel klinkklare onzin verspreid over de winkelmarkt in Nederland. Door gerenommeerde professoren en organisaties.

En zelf minister Kamp heeft zich voor het karretje van de winkeltop laten spannen. Men wil hem laten geloven dat de winkelleegstand landelijk op 10% ligt. De nuance ontbreekt weer. Want het gaat gelukkig echt niet overal slecht.

Twee grote fabels zal ik u ten eerste eens nader toelichten. Deze fabels worden bewust in het leven geroepen. Als het zo erg is, oei, dan moet er wel echt iets aan de hand zijn. Dan moeten we er echt wel iets aan gaan doen. Toch?

De eerste: Het fabeltje van Cor Molenaar

In zijn boek “het einde van de winkel” stelt Professor Molenaar dat binnen 5 jaar 40% van de winkels zal zijn verdwenen. Het aantal winkels was op dat moment, drie jaar geleden 103.000. Daarvan zijn er daadwerkelijk slechts 3.000 verdwenen. Om deze uitspraak uit te laten komen moeten er nog 39.462 winkels verdwijnen de komende twee jaar. Gelooft u het? Als achtergrond: de detailhandel kromp de afgelopen 10 jaar met exact 1% per jaar in aantal winkels en groeit als we kijken naar het winkelverkoopvloeroppervlak. Overigens vlakt de groei door de crisis (gelukkig) wel sterk af.

Het tweede fabeltje: e-commerce vaagt alle winkels weg.

Iedereen is er bang voor, waar gaat dat heen? Thuiswinkel.org kopte een paar weken geleden, en ik citeer: “Hiermee is de online markt verantwoordelijk voor 18% van alle bestedingen in Nederland”. Opnieuw: het is gewoon niet waar.

E-commerce laat elke jaar leuke groeicijfers zien. Dat is wel waar. We kopen steeds meer online. Echter, de stijging is alleen procentueel indrukwekkend. In absolute bedragen stelt het nog maar weinig voor. Als je kijkt naar alle consumentenbestedingen, dan gaat slechts 3.27% online. Organisaties als thuiswinkel.org spelen hier in mijn ogen een kwalijke rol door een stelselmatig overdreven voorstelling van zaken. En winkeliers maken er soms dankbaar gebruik van als excuus waarom het minder goed gaat. Haast alsof ze er geen invloed op hebben.

Regelmatig wordt ook gesteld dat e-commerce de leegstand veroorzaakt. Dames en Heren, ik stel u de vraag. Heeft Amsterdam geen internet dan? In Amsterdam is de leegstand van winkels slechts een paar procent, net iets boven de frictieleegstand. Is daar echt geen internet? Natuurlijk wel, het toont echter aan dat de effecten van online bestedingen in Nederland nog heel bescheiden zijn.

En u krijgt dat allemaal op uw bord. Nog zelfs voordat we aan het diner beginnen. Wat moet u er dan van vinden? Is er dan helemaal niets aan de hand? Jawel, de winkelmarkt is definitief veranderd. Veel winkellocaties zijn overbodig geworden. Er is structureel minder vraag naar winkelruimte. Er is daardoor overcapaciteit in de winkelmarkt. Structurele overcapaciteit.

Het aanbod reageert domweg te traag op veranderende en ouder wordende consumenten – en op omstandigheden zoals crisis, urbanisatie en technologie.

De vergrijzing kon iedereen zien aankomen, en toch reageerden winkeliers en eigenaren van vastgoed niet. De leegstand in de verzilverde gebieden is het allerhoogst. Eigen schuld, dikke bult zou ik zeggen.

Technologie maakt verkooppunten overbodig:

Bij banken, in geen enkel filiaal wordt nog geld verdient.

Bij cd winkels en videotheken: we streamen, al dan niet legaal, alles wat we willen horen en zien.

Bij foto winkels: rolletjes laten ontwikkelen hoeft niet meer. We laten sowieso bijna geen foto’s meer afdrukken.

Er zijn meer stoppers dan starters in de winkelmarkt. De meeste starters beginnen op de wat mindere locaties. Niet onlogisch, als je net je rijbewijs hebt gehaald stap je ook niet direct achter het stuur van een formule 1 auto. Winkelketens breiden niet meer uit. De meesten saneren hun winkelbestand en krimpen in om investeringen in e-commerce ook mogelijk te maken.

Gelukkig voor u is de winkelmarkt zeer goed voorspelbaar. De Retail Risk Index van Locatus (geen fabel) brengt uiterst nauwkeurig in beeld welke winkels in 2014 hun deuren zullen sluiten. En daarmee ook welke winkelgebieden kansloos zijn, kansarm zijn en kansrijk zijn. Dames en heren, ik doe een klemmend beroep op u om u op de feiten te baseren en niet op de fabels.

Wat zou er dan moeten gebeuren? Wat moeten we gaan doen? Want, hoewel de leegstand grotendeels wordt veroorzaakt door de markt, worden gemeenten er wel op aangekeken. En, alleen het opleuken van wat geveltjes met Ed en Willem Bever is echt niet genoeg.

Alles is al bedacht, alle mogelijke oplossingen zijn uitgebreid gedocumenteerd, alleen de noodzakelijke mix die tot de een goede oplossing gaat leiden zal per locatie verschillen.

Het grote probleem is dat de uitvoering domweg veel tijd kost en niet moet worden doorkruist door telkens gewijzigd beleid. We hebben dus een lange adem nodig.

Wel zouden we nieuwe ontwikkelingen, grotendeels, moeten stoppen. Dweilen met de kraan open is niet zo effectief. Zeker niet als er nieuwe winkels bij moeten komen om een financieel probleem op te lossen, zoals voor de financiering van een voetbalstadion. Nog maar al te vaak wint financiën van planologie. Misschien ook herkenbaar in uw gemeente?

Op nieuwe investeringen in de kern van een winkelgebied is meestal weinig tegen. Vaak zijn die zelfs tegelijkertijd noodzakelijk.

Krimpen, compacter maken. Door herbestemmen en of verkavelen bijvoorbeeld. Ook een lang proces, waar gemeenten wel degelijk een rol in kunnen spelen door bijvoorbeeld bestemmingsplannen sneller te wijzigen. Krimpen gaat gepaard met het uit de markt nemen van kansloos vastgoed. In stedelijke omgevingen kan dat prima. In het buitengebied doet dat echter financieel nog wat meer pijn. Overbodige meubelboulevards teruggeven aan de natuur zal dus wat langer duren. Reken op minstens 10 jaar.

Er zullen ook scherpere keuzes gemaakt moeten worden. Kansloze winkellocaties, we gaan toch niet aan een dood paard trekken?

Winkeliers zullen, na jaren van stilstand, zelf ook echt moeten innoveren. De laatste trends laten zien dat dit vaak in combinatie met horeca is. De winkels moeten het dus zelf doen, dat is echt niet uw pakkie an. U kunt wel helpen door bijvoorbeeld die jaren 60 regeltjes met betrekking tot horeca te schrappen in uw gemeente.

Als gemeente kunt u starters in de winkelmarkt helpen door ze soepel door alle formaliteiten te loodsen. En er misschien ook wel een paar op te heffen. Maar uiteindelijk zullen ze het zelf moeten doen. Dit alles zal een ander winkellandschap met zich mee brengen. Meer concentratie in grotere winkelgebieden. Minder overal alles. Middelgrote steden zullen een veel beperkter winkelbestand overhouden.

Ik ga afsluiten. De echte problemen zijn bekend. De oplossingen ook. Luister vooral niet naar alle fabeltjes en baseer u op de feiten. Houd de rug recht. Maak beleid voor een periode van 20 jaar, dat door geen enkel college radicaal kan worden omgegooid.

Mijn oproep aan u: aan de slag nu. Dus niet snaveltjes toe en slaap lekker. Dat is voor later. Eerst is er nog wat werk te doen.

Voor straks: eet smakelijk.

 

 

Gerard Zandbergen

Gerard Zandbergen is CEO van Locatus en spart regelmatig met de spelers op de retailmarkt over de kansen voor de toekomst. Locatus heeft als doel de retailmarkt transparant te maken, zodat haar klanten hun kansen en risico’s helder in beeld hebben. Bijna 20 jaar aan informatie vormt daarvoor de basis.

Niets meer missen?

Wilt  u op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen op het gebied van retail?

 

Meld u dan aan voor onze nieuwsbrief of ons blog.