Op dit moment, januari 2012, lijkt het wel alsof er alleen maar slecht nieuws is over de winkelmarkt. En natuurlijk is het niet allemaal rozengeur en maneschijn. Het is (internationaal) crisis, de consument bezuinigt, net als het kabinet. Ondanks alle ellende wil ik een lans breken voor een genuanceerde kijk op winkels. Niet zo maar wat roepen, zonder onderbouwing, maar reageren vanuit de feiten.
Er zijn grote verschillen: naar regio, naar branches en naar de verschillende soorten winkelgebieden. Als geen ander kan ik deze feiten halen uit de eigen databanken van Locatus. Ik wil in dit blog graag enkele van onze objectieve observaties met u delen.
Meer dan alleen slecht nieuws.
Wat zien we in onze database? In 2011 is het aantal winkelpassanten in onze winkelstraten niet of nauwelijks verder afgenomen. Een goede verklaring heb ik hier nog niet voor. Eigenlijk zou je verwachten dat dit juist nu verder zou zijn gedaald. Toch is dit wel opmerkelijk: een 10-jarige trend komt hier tot een breuk. Dit is een belangrijk gegeven: een dalend aantal passanten was in het verleden een perfecte voorspeller van toekomstige leegstand!
Wat zien we nog meer? De leegstand is in 2011 veel minder snel gestegen dan in 2009 en 2010. De logische geografische verschillen blijven in stand, alleen de provincie Zuid Holland doet het relatief slecht.
Dynamisch voorraadproces
De winkelmarkt is in mijn ogen veel dynamischer dan vaak wordt gedacht, en zeker dynamischer dan de kantorenmarkt. Het aantal panden dat in gebruik is voor/door detailhandel is in dezelfde mate afgenomen als in de voorgaande 9 jaar. Er worden meer dan ooit winkelpanden uit de voorraad genomen. Vooral in stedelijke omgevingen, waar dit ook relatief eenvoudig kan. Een bouwmarkt of tuincentrum herbestemmen is veel lastiger. Het feit dat de leegstand minder is toegenomen dan verwacht vindt hier een deel van zijn verklaring. De oude rommel wordt keurig opgeruimd door de markt.
Harde klappen in periferie
In de periferie zien we wel een sterke stijging van de leegstand. Daar zijn ook wel iets teveel meters gemaakt de afgelopen jaren. En als in de categorie wonen (die een groot deel van de winkelmeters vult in de periferie) de consumentenbestedingen met 15% dalen dan is het niet meer dan logisch dat hier harde klappen vallen.
Hoofdwinkelgebieden worden gepasseerd
Ook zorgelijk is de leegstand in hoofdwinkelgebieden, waar we inmiddels boven de 10% leegstand zitten. We hebben het dan over winkelgebieden met de schaal van Almelo, Veenendaal, Gouda of Tilburg. Consumenten lijken te kiezen voor nog grotere winkelgebieden. Ik vermoed hier een interneteffect. Als je al gezien hebt wat je wilt kopen, dan ga je naar een winkelgebied waar je dat ook allemaal kunt krijgen. En dan laat je de kleinere winkelgebieden links liggen.
Binnensteden houden stand
Tegelijkertijd weten onze binnensteden zich juist heel goed te handhaven. Die scoren ver ondergemiddeld op leegstand. En op A1 locaties (A1 conform de definitie van Locatus) zelfs minder dan 3%. Bovendien is het aantal winkelpassanten daar stabiel. Niks minder mensen op straat. Gewoon gelijk gebleven. Bekend is dat winkeltrips steeds doelmatiger worden aanpakt, en dat de consument per keer meer geld uitgeeft. Tel uit je winst.
Stuivertje wisselen: retail versus dienstverlening
Het aantal winkels in de detailhandel daalt. Al jaren. In de Automotive, Horeca en Dienstverlening zien we juist een aanzienlijke stijging van het aantal verkooppunten. Ook dit zien we al jaren. Voor een deel wordt de ruimte die door winkels wordt achtergelaten dus gewoon weer ingevuld. Wel verandert daarmee de kleur van winkels en winkelgebieden, maar is dat erg?
Wat zijn de dalers en wat zijn de stijgers?
Videotheken, Electro, Banken: ook dit jaar is hun aantal verder afgenomen. Logisch ook, hun functie is door technische ontwikkelingen en door internet grotendeels achterhaald. We zouden misschien meer verbaasd moeten zijn over het feit dat er nog steeds zoveel zijn. Ik vraag hier dan ook de aandacht voor de stijgers. Branches die zich wel positief ontwikkelen. Aan kop zien we, als ‘sign of the time’, winkels voor hoortoestellen. Een plus van maar liefst 16% in één jaar tijd. Minder voor de hand liggend zijn twee andere sterke stijgers: Chocoladewinkels en Parfumerieën. Ook hier plussen van bijna 10% op jaarbasis. Zouden we ons volproppen om de crisis te vergeten?
Geef ons heden ons dagelijks brood
Wat in mijn ogen vaak wordt vergeten is de stabiliteit die de foodcategorie brengt in de winkelmarkt. Ja, de schaalvergroting blijft hier toenemen. Steeds minder zelfstandige ondernemers. Maar met omzet is hier niets aan de hand. Crisis of geen crisis: we blijven eten en drinken. Internet speelt hier slechts een marginale rol. Als Albert.nl zijn doelstelling haalt en zijn omzet verdubbelt: nog steeds een marginale rol. We hebben het hier wel over een substantieel deel van de winkelmarkt: bijna 1 op de drie winkels! En daar is helemaal niets mee aan de hand.
Laten we onszelf niet de put in praten!
Waar ik bang voor ben is dat alle doemverhalen over de winkelmarkt er toe leiden dat er geen plaats meer is voor de, in mijn ogen noodzakelijke, vernieuwing. Dat er gedacht wordt dat we al teveel winkels en winkelmeters hebben en dit als excuus gebruiken om vernieuwingen af te remmen. Ik ontken niet dat er in delen van de winkelmarkt overcapaciteit is. Die moeten we dan ook saneren en afbouwen. We moeten de consument blijven verrassen en verleiden. Daar hebben we nieuwe concepten voor nodig en die zullen we met zijn allen moeten maken en omarmen. Als we dat niet doen wordt het heel saai winkelen in Nederland.
