Begin deze week is voor de eerste groep niet-detailhandelpanden het aantal vierkante meters winkelverkoopvloeroppervlak (WVO) aan onze database toegevoegd. En wel bij alle horeca-panden. Tot die tijd had Locatus alleen het winkelvloeroppervlak van de detailhandel in kaart. Wat ging aan deze beslissing vooraf en wat gaat er veranderen?
Nederland kent een lange traditie van gedetailleerde detailhandelsonderzoeken. Tot het eind van de vorige eeuw was voor elke nieuwe winkel of nieuw winkelcentrum van enige importantie een Distributie Planologisch Onderzoek (DPO) verplicht. De wettelijke verplichting voor een DPO is inmiddels verdwenen maar in de praktijk worden er nog steeds veel DPO’s of DPO-achtige studies gemaakt.
In zo’n DPO wordt altijd een vergelijking van de vraag (inwoners in het verzorgingsgebied) met het aanbod gemaakt. Dit aanbod wordt uitgedrukt in vierkante meters winkelvloeroppervlak (WVO)[1]. In een winkelbestand dat geschikt is voor dergelijke studies moet dan ook absoluut het aantal meters per winkel zijn opgenomen. Toen Locatus 20 jaar geleden begon met het verzamelen van winkelinformatie werd dus direct het WVO voor de detailhandel meegenomen.
Voor nieuwe horeca of dienstverlenende panden zijn de regels voor studies veel minder stringent. Bovendien wordt de omvang van het aanbod vaak anders uitgedrukt: aantal stoelen in een bioscoop of theater, aantal kamers in hotels etc. Omdat er toen geen noodzaak toe was hebben wij bij onze start besloten om voor de niet-detailhandel branches geen oppervlaktes te verzamelen. Toen wij in België en later Europa startten, hebben wij dat volgens dezelfde spelregels gedaan en ook daar zijn deze meters niet meegenomen.
De samenstelling van winkelcentra verandert
De laatste jaren zien wij een omslag in onze winkelcentra. Winkelcentra worden minder een pure plek om aankopen te doen, terwijl de verblijfsfunctie steeds belangrijker wordt. Horeca en culturele instellingen krijgen daarmee een steeds belangrijkere positie in winkelgebieden. Dat zien we ook terug in de aantallen verkooppunten. Het aantal winkelpanden is de afgelopen jaren aanzienlijk teruggelopen maar het aantal panden in de dienstverlening is evenredig toegenomen.
Noodzaak tot verandering
Het gevolg is dat wij van een steeds kleiner aandeel panden het oppervlak verzamelen. De berekeningen van het totale aanbod in meters of de procentuele leegstand in meters worden dus gemaakt op een steeds kleiner deel van het totale aantal panden in een winkelgebied. Bovendien kennen andere Europese landen een andere voorgeschiedenis en is het lastig uit te leggen dat wij van minder dan de helft van de panden een oppervlak hebben. Daarom hebben wij besloten om ook van de branches buiten de detailhandel een oppervlak te gaan bepalen.
Een flinke klus
In de diverse landen gaat het om meer dan 250.000 panden waar wij nu aanvullend een oppervlak voor gaan bepalen. Een flinke klus dus. Dat willen wij doen zonder de kwaliteit en actualiteit die u van ons gewend bent aan te tasten. Dat betekent dat wij het toevoegen van het WVO voor de niet-detailhandel in een aantal stappen zullen doen. De eerste stap is de horeca, die wij inmiddels van een WVO hebben voorzien. Op korte termijn zullen de tankstations volgen. De resterende branches volgen op een latere datum.
Horeca DNA
In Nederland zijn wij enorm geholpen door HorecaDNA. Zij hebben ons van ruim vier vijfde van de Nederlandse horeca panden een oppervlak aangeleverd, welke door de door de horecaondernemer zelf opgegeven is. Voor de bepaling van het winkelverkoopvloeroppervlak van de overige panden hebben wij gebruik gemaakt van de pandcontouren (op de Locatus Retail Plan of via de kadastrale kaart). Waar dat mogelijk was is het winkelverkoopvloeropperlvlak (WVO) gevuld met 80% van het oppervlak van het pand. Het restant van de panden, dat na deze aanvulling nog geen wvo had, hebben wij tot slot het gemiddelde van de branche genomen.
Daarmee hebben deze WVO’s nog niet de kwaliteit die wij wel bieden bij de detailhandel. Wij willen deze oppervlaktes immers ook zelf gecheckt hebben. Onze buitendienst zal de komende tijd veel energie steken in het verbeteren van deze oppervlaktes. Om te kunnen inschatten wat de kwaliteit is van een oppervlak is ook de bron van het oppervlak in Locatus Online opgenomen.
[1] Winkelvloeroppervlak is het oppervlak dat voor consumenten toegankelijk is.
