Locatus suit l’état du commerce de détail belge et ses niveaux de vacuité depuis 2008. Au cours de chacune des années depuis 2008, nous avons vu les niveaux de vacuité augmenter. Au début de nos mesures, le taux de vacuité était de 5,1% et était passé à 11,8% au début de 2021. Une augmentation moyenne d’environ un demi pour cent par an. Cela a maintenant changé.
Rupture de tendance
Nous constatons que l’année dernière a vu la fin de cette série d’augmentations. Au début de l’année 2022, il y avait moins d’immeubles vacants qu’au début de l’année 2021, et le taux de vacuité est donc tombé à 11,6%. En chiffres absolus, le nombre de biens vacants est passé de 23 898 au début de 2021 à 23 405 au début de 2022.
Le nombre de compteurs vacants a également diminué l’année dernière. En pourcentage, la vacuité a diminué, passant de 10,1 % des mètres carrés commerciaux au début de 2021 à 9,8 % au début de 2022. En termes absolus, plus de 100 000 m² de surface commerciale sont devenus vacants l’année dernière.
Quelles sont les causes de la baisse du taux d’inoccupation ?
Cette rupture frappante de la tendance pourrait indiquer une reprise du secteur de la vente au détail. Malheureusement, rien ne pourrait être plus éloigné de la vérité. En 2021, le secteur du commerce de détail était encore confronté à des défis sans précédent en raison de la pandémie Covid-19. Bien entendu, les mesures restrictives ont été progressivement levées au cours de l’année. Mais au cours du premier semestre de 2021, le commerce de détail n’a pas pu faire grand-chose. Ainsi, la fuite vers le online que nous avons déjà constatée en 2020 n’aura fait qu’augmenter en 2021.
Nous constatons lentement une certaine reprise du nombre de passants dans les centres-villes, mais ils sont encore loin du niveau d’avant la pandémie.
La baisse du taux de vacuité ne s’explique donc en aucun cas par une reprise du commerce de détail, mais il a plusieurs autres causes. Voici une liste des plus importantes d’entre elles :
1. Aides d’État
Les mesures Covid-19 de soutien des autorités ont permis à de nombreuses entreprises de survivre à cette période. Cela vaut également pour les entreprises qui ne sont en fait plus viables. Certaines d’entre elles devront encore cesser leurs activités maintenant que les mesures ont été ou sont en passe d’être supprimées. Par exemple, le nombre de magasins de mode en Belgique a diminué moins fortement l’année dernière que les années précédentes.
2. Des secteurs qui ont profité de la crise Covid-19
Il existe également des secteurs qui tirent leur épingle du jeu dans la pandémie Covid-19 et où la croissance est donc au rendez-vous. Par exemple, le nombre de commerces de proximité a augmenté l’année dernière, alors que le nombre de commerces dans ce secteur était en baisse depuis 10 ans. Le nombre de magasins d’ameublement a également augmenté l’année dernière après des années de déclin. Les magasins de proximité ont bénéficié de la fermeture du secteur de l’hôtellerie et les magasins d’ameublement ont profité du télé-travail et des budgets que les consommateurs avaient conservés pour des achats importants en raison des possibilités de voyage limitées.
3. Changement de fonction des locaux vacants
De nombreux locaux vacants ont reçu une fonction différente. Sur les quelque 24 000 biens immobiliers qui étaient vacants au 1er janvier, près de 2 800 n’avaient plus de fonction commerciale à la fin. Ces locaux avaient été démolis ou transformés en habitations ou en bureaux. Soit dit en passant, ce chiffre était le même qu’en 2020. C’est donc surtout la deuxième explication, à savoir l’augmentation du nombre de résidences et de commerces de proximité, qui est à l’origine de la baisse des taux de vacance.
Différences par type de zone commerciale
La diminution des niveaux de vacuité se produit principalement dans les zones commerciales de taille moyenne et petite. Dans les plus grands centres, le niveau de vacuité a encore augmenté en 2021. Une explication possible est le loyer. Les commerces résidentiels et de proximité ne peuvent pas se permettre les mêmes loyers que, par exemple, les magasins de mode. Pendant longtemps, les loyers dans ces zones étaient trop élevés pour ce type de magasins.
En raison de l’augmentation des taux de vacance, il existe une offre excédentaire de locaux commerciaux. Malgré cette offre excédentaire, les propriétaires n’étaient guère disposés à baisser les loyers. La crise du Covid-19 et la forte croissance des achats en ligne ont probablement fait prendre conscience à certains propriétaires qu’ils ne peuvent plus maintenir le niveau de leurs loyers. Avec les loyers d’il y a, disons 10 ans, on ne trouve pratiquement pas de locataires. Par conséquent, ils seront plus disposés à baisser leur loyer.
Apparemment, les prix ont atteint un tel niveau qu’il redevient intéressant pour les magasins de produits quotidiens et d’ameublement de s’établir dans les centres-villes. Cela semble se faire au détriment des concentrations routières et des parcs commerciaux, où les taux de vacuité ont en fait augmenté.
Différences régionales
La diminution la plus importante des taux de vacuité a lieu en Région wallonne. Ici, le taux de vacuité est passé de 13,7 % au début de 2021 à 13,3 % au début de 2022. La vacuité a également diminué en Flandre, passant de 10,9% à 10,8%. Ce n’est qu’à Bruxelles que ce taux est passé de 11,2% à 11,4%.
Le fait que la Wallonie – où les niveaux de vacuité sont problématiques dans de nombreux endroits – montre maintenant une reprise pour la première fois est un développement positif. Mais il existe des différences locales. Si l’on considère les 25 plus grandes municipalités en termes de population , on constate que le taux de vacuité diminue dans 17 d’entre elles, avec la plus forte baisse en pourcentage à Andenne (de 12,2% à 9,0%). Cependant, il y a également 5 municipalités où les taux de vacuité ont à nouveau augmenté à l’entame de 2022 :
Si nous zoomons un peu plus sur les zones centrales de ces 25 municipalités, les différences deviennent encore plus nettes. Tout d’abord, au niveau de la vacuité. Quelques centres comme ceux de Louvain-la-Neuve et de Soignies, avec un taux de vacuité d’environ 6%, ont un centre-ville bien rempli. Les centres de Verviers, Charleroi et Seraing ont un taux d’inoccupation supérieur à 30%. Cela signifie qu’un bâtiment sur trois est vide. Cela détermine l’atmosphère d’un centre-ville. Cela conduit au délabrement et semble être une situation intenable à long terme.
Dans les zones centrales, nous constatons une diminution du taux de vacuité dans 13 centres, tandis que dans 7 centres, ce taux continue d’augmenter. Les 5 centres ayant enregistré la plus forte baisse en pourcentage sont tous des centres-ville un peu plus petits :
Parmi les 5 centres-ville ayant connu la plus forte augmentation, on trouve à nouveau Louvain-la-Neuve. Celui-ci, malgré la forte augmentation de la vacuité, présente toujours le taux de vacuité le plus bas des 25 centres sélectionnés ici.
Travail à faire
On constate que le taux de vacuité en Wallonie a évolué favorablement en 2021. Cependant, des trois régions, la Wallonie présente toujours le taux le plus élevé et dans certains centres-villes, celui-ci est réellement dramatique. Le fait qu’il y ait des centres-villes avec un taux de vacuité de plus de 30%, comme Seraing, Charleroi et Verviers, n’est pas nouveau. Tous ces centres-ville présentent des taux supérieurs à la moyenne depuis plus de 10 ans.
Dans ces villes, des blocs entiers d’immeubles sont presque entièrement vides. Cela rend un tel centre moins attrayant pour le shopping, de sorte que les visiteurs restent à l’écart et que la vacuité augmente encore. Ce qui a pour effet d’éloigner encore plus de visiteurs, et ainsi de suite.
Dans le graphique ci-dessous, nous comparons les trois centres wallons ayant les taux de vacuité les plus élevés avec les villes ayant les taux de vacuité les plus bas.
En bref, ce niveau élevé de vacuité exige une approche structurée et intégrée. La solution réside pas dans l’occupation de magasins, car malgré l’évolution positive du niveau de vacuité en 2021, le problème est trop important dans ces villes. Dans ces villes, l’offre commerciale devra être assainie en profondeur et l’ajoût d’autres fonctionalités publiques au centre devra être envisagé de manière créative. Enfin, ces centres sont tout simplement trop grands ; la délimitation du centre a été créée voici 20 ou 30 ans, mais depuis lors, beaucoup d’offres périphériques se sont développées et une proportion importante des achats se fait en ligne. L’échelle de nombreux centres est donc tout simplement trop grande. Il faut donc faire des choix difficiles mais clairs pour déterminer où il y a ou non de la place pour les fonctionalités publiques à long terme. Lorsqu’il n’y a plus de place pour les fonctionalités publiques, il est préférable de transformer une zone en zone résidentielle.
La transformation d’un centre n’est pas un processus facile, mais dans un certain nombre de centres-ville wallons, la situation est telle que l’inaction n’est plus une option.
