Au Luxembourg, l’inoccupation n’a cessé d’augmenter pendant des années. De 6 % en 2015 à 10,1 % début 2022. Dix-huit mois après ce pic, le taux d’inoccupation national est revenu à 8,7 %. L’inoccupation a amorcé une tendance à la baisse, malgré les conséquences du Covid 19 et la hausse de l’inflation, comme en Belgique et aux Pays-Bas. La principale cause de la baisse de l’inoccupation est la diminution du nombre de commerces de détail en raison de leur changement de fonction.
Offre retail
Depuis 2015, Locatus dispose d’une base de données nationale de tous les immeubles commerciaux au Grand-Duché de Luxembourg. Les collaborateurs Locatus sur le terrain visitent chaque année l’ensemble des commerces de détail, de l’hôtellerie et des services afin d’évaluer l’état du commerce de détail au Luxembourg.
Au total, le Luxembourg compte près de 9.000 commerces de détail, pour une surface commerciale combinée de plus de 1,5 million de mètres carrés. Chaque Luxembourgeois dispose ainsi de 2,3 m² de surface commerciale. C’est un peu moins qu’un Néerlandais (2,4 m²) et qu’un Belge (2,5 m²).
Baisse de l’inoccupation
Sur près de 9.000 biens, 780 sont vacants, soit 8,7 %. En mètres carrés, l’inoccupation est de 6,7 %.
En 2015, l’inoccupation était faible (6 %). À partir de 2015, l’inoccupation a commencé à augmenter de manière significative pour atteindre 10,1 % début 2022. Dès lors, l’inoccupation a recommencé à baisser pour atteindre 8,7 % aujourd’hui, au début du mois de juin 2023.
Moins d’immeubles de commerce de détail
La baisse de l’inoccupation est – comme aux Pays-Bas – principalement due au fait que les immeubles commerciaux se voient affecter une fonction différente. Les locaux commerciaux sont souvent transformés en logements ou en bureaux. Dès lors, nous observons non seulement une baisse de l’inoccupation, mais aussi du nombre d’immeubles commerciaux au Luxembourg. Une tendance que l’on retrouve à travers l’ensemble du Benelux.
Zones commerciales centrales et Shopping Centers
Parallèlement à Luxembourg-ville, Esch-sur-Alzette aussi dispose d’un vaste centre-ville. Toutes les autres localités du Luxembourg sont de petites villes, parmi lesquelles seules les villes touristiques disposent d’une offre commerciale digne de ce nom.
Outre l’offre dans les centres-villes, le Luxembourg dispose d’un certain nombre de grands Shopping Centers, tels que Cloche d’Or à Luxembourg-Ville, City Concorde à Bertrange et Massen à Wemperhardt. Au final, toutes catégories confondues, il n’y a que 15 centres au Luxembourg qui comptent plus de 50 magasins.
Parmi ces 15 plus grands centres, cinq affichent une inoccupation élevée, supérieure à 10 %. Le centre d’Echternach est le seul à avoir une inoccupation supérieure à 15%.
Disparités entre localités
Si l’on examine l’inoccupation sur l’ensemble des localités – de plus de 5.000 habitants – aucune valeur aberrante majeure ne se distingue. Schifflange, une ville du sud, affiche l’inoccupation la plus élevée (12,5 %), suivie par la ville touristique de Diekirch (12,3 %). En revanche, Kehlen (à l’ouest de la ville de Luxembourg) ne compte aucun immeuble inoccupé.
Le tourisme d’achat affecte le taux d’inoccupation
Les touristes acheteurs étrangers constituent un élément important du commerce de détail luxembourgeois. En raison des faibles accises sur les boissons, l’essence et les cigarettes, entre autres, de nombreux Allemands, Belges et Français traversent la frontière pour faire leurs emplettes au Luxembourg. À l’inverse, le Luxembourg a un niveau de prix relativement élevé, de sorte que pour d’autres produits, les Luxembourgeois traversent eux-mêmes la frontière.
L’évolution des prix et les règles relatives aux droits d’accises et à la TVA influencent ces touristes acheteurs mutuels. Si les prix augmentent plus fortement dans un pays que dans le pays voisin en raison de l’inflation ou de l’augmentation de la TVA, cela affecte le tourisme d’achat et donc le commerce de détail dans la région frontalière.
L’examen de l’inoccupation par canton semble indiquer une tendance. Les localités situées le long de la frontière allemande présentent les inoccupations relativement les plus élevées. Les plus faibles se situent dans la région frontalière avec la Belgique. On peut donc en déduire qu’au cours des dernières années, le Luxembourg est devenu moins intéressant pour les touristes d’achat allemands et plus intéressant pour les touristes belges.
