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Où le consommateur belge veut-il/peut-il faire du shopping ?

Ou comment l’offre de magasins a évolué ces 10 dernières années ...

L’offre de magasins glisse-t-elle vers les lieux où achète le consommateur ? Ou le consommateur suit-il le glissement qui s’opère dans l’offre de magasins ? C’est un peu l’histoire de la poule et de l’œuf. L’offre des magasins est particulièrement éparpillée en Belgique. On en trouve véritablement partout. Dans les centres, dans les axes commerciaux périurbains, dans les retailparks et enfin, situés en solitaire pour une bonne partie.
Comment l’offre a-t-elle évolué ces 10 dernières années ?

Tendances générales du commerce de détail en Belgique

  1. Le nombre de points de vente a diminué.
    Ces 10 dernières années, le nombre de points de vente a diminué de 3,3 % au niveau national.
  2. La surface de vente des magasins (petits détaillants/détaillants) a augmenté.
    Bien que le nombre de points de vente ait diminué, la SVM a augmenté de 6,3 % ces 10 dernières années.
  3. Le pourcentage d’inoccupation a plus que doublé en 10 ans.
    En 2009, l’inoccupation était encore de 5,4 %, tandis qu’à présent, 11,0 % des immeubles sont vides.

On impute bien souvent la faute de la diminution du nombre de magasins et de l’inoccupation élevée à Internet. L’on se penche toutefois moins sur l’influence des géants du commerce du détail comme Ikea, Hornbach et Decathlon. Combien de petits magasins ont-ils absorbé dans leur secteur ?

Ou que penser de géants de la mode comme Inditex (Primark ?) et H&M ? Il s’agit de géants sur 3 plans : nombreux magasins, grands magasins et nombreuses formules différentes dans un seul et même concern. Avec une offre étendue d’articles de mode abordables, ils ont bouté bien des concurrents hors du marché.

Par ailleurs, les entrepreneurs sont de moins en moins nombreux à trépigner d’impatience à ouvrir un magasin. Le nombre de commerçants partant à la retraite n’est pas compensé par les nouveaux arrivants. De moins en moins d’enfants suivent les pas de leurs parents dans le commerce de détail.

Gand – Le nombre d’immeubles sacrifiés sur l’autel d’Inditex ou de H&M dans la Veldstraat

Répartition à travers le pays

Si nous scindons les tendances générales susmentionnées en Wallonie, Flandre et Bruxelles, nous observons que le commerce de détail ne se développe pas partout de la même manière :

  1. Le nombre de points de vente n’est en augmentation qu’à Bruxelles :
    Bruxelles | + 1,9 %
    Wallonie | – 0,4 %
    Flandre | – 5,5 %
  2. La surface de vente du magasin* des commerces de détail est en augmentation dans les trois régions. C’est la Wallonie qui a le plus augmenté en 10 ans, avec plus de 9,8 %.
  3. L’inoccupation a augmenté en 10 ans à des rythmes différents dans les trois régions :
    Bruxelles | 4,6 % –> 11,4 %
    Wallonie | 5,4 % –> 12,5 %
    Flandre | 5,6 % –> 10,2 %

C’est en Wallonie que l’on note l’augmentation procentuelle la plus forte. Tout porte à croire que l’inoccupation augmente moins en Flandre, car davantage d’immeubles commerciaux proviennent du stock existant.

Nous constatons également que les chaînes de magasins sont représentées différemment dans les trois régions. La différence de réglementation en est une cause importante. Comme le disait Jan de Nys lors de notre dernière session de partage des connaissances :  « Je fais en réalité des affaires dans 4 pays : les Pays-Bas, la Flandre, la Wallonie et Bruxelles. La manière de faire des affaires y diffère totalement. Tant sur le plan de la manière de faire des affaires en soi, que de la réglementation ».

Répartition à travers les différentes zones commerciales

Enfin, j’examine à la loupe la répartition à travers les différents types de zones commerciales. Le nombre de magasins dans les grandes zones commerciales du centre ville diminue considérablement. Comme déjà évoqué, Internet et la force concurrentielle des grandes chaînes jouent un rôle non négligeable.

Évolution des grands centres commerciaux

Tout aussi important: le pouvoir d’attraction de tous les grands magasins en dehors du centre. Les gens qui habitent à Gand-Oostakker choisiront de faire leurs emplettes dans les axes commerciaux périurbains plutôt qu’à Gand. C’est plus près. L’offre est plus étendue. L’on peut s’y stationner gratuitement sans problème (ou presque). On ne se rend plus au centre que pour le « fun shopping ».

Évolution des points de vente en périphérie

Au niveau des magasins isolés, nous observons le phénomène du “Survival of the Biggest”. Là encore, le nombre de magasins a diminué de 11,6 % ces 10 dernières années, tandis que la surface de vente des magasins* demeure inchangée. Le consommateur peut donc encore parfaitement y trouver son bonheur. S’il y a moins de magasins, ceux qui restent ont une offre plus étendue.

Évolution des magasins isolés

Qu’entendons-nous par « points de vente concentrés en périphérie » ? Il s’agit de magasins situés sur des axes commerciaux périurbains ou dans des retailparks. Songez à la Boomse Steenweg entre Anvers et Bruxelles (A12) et le Shopping Centre à Olen. Si vous vous y rendez un samedi, les grands parkings affichent complets.

Le consommateur va là où il peut stationner son véhicule.

* Lorsque nous évoquons dans ce blog la surface de vente des magasins, il s’agit uniquement du commerce de détail. Cela, par opposition aux points de vente intégrant également le commerce de gros.

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Depuis des années, Stéphane conseille les acteurs immobiliers, le gouvernement et les détaillants. Il passera volontiers chez vous pour vous fournir de plus amples explications à propos de nos banques de données et applications.

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