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Sur les 1 750 zones commerciales de Belgique, lesquelles sont les plus touchées par la crise Covid-19?

ET POURQUOI L'IMPACT EST-IL SI DIFFÉRENT ?

Le 3 février 2020, le premier cas de Covid-19 a été détecté en Belgique, une personne qui avait été rapatriée de Wuhan. Un mois plus tard, le virus s’est rapidement propagé. Le 13 mars, le gouvernement a été contraint de prendre des mesures de grande envergure pour contenir le virus, et le Covid-19 a rapidement perturbé l’économie belge. Le secteur du commerce de détail, en particulier, a été gravement touché par des fermetures prolongées ce printemps. En été, une grande partie des mesures ont été assouplies, mais après l’augmentation du nombre d’infections cet automne, le secteur du commerce de détail a été à nouveau confronté à de sévères restrictions, qui n’ont été réduites qu’en décembre.

Quelles conséquences pouvons-nous observer maintenant, et quels facteurs déterminent les traces que la Covid-19 laisse derrière elle ? Et qu’est-ce que cela nous apprend sur l’avenir? 

Des rues commerçantes éteintes

L’effet sur les rues commerçantes a été désastreux : au plus fort du premier confinement (avril 2020), par exemple, seuls 5 % des passants qui s’y promenaient avant la crise du Covid-19 empruntaient la rue Neuve à Bruxelles. Après les premiers assouplissements, le public a lentement commencé à revenir, mais même pendant l’été, le nombre de passants n’était environ que la moitié de celui de l’année dernière. Par conséquent, même pendant la période d’ouverture du secteur de la vente au détail, les rues principales des centres-villes de Belgique étaient toujours confrontées à des clients qui restaient à l’écart.

Les premiers effets directs semblent limités

De nombreux secteurs du commerce de détail connaissent des problèmes majeurs en raison de toutes les mesures Covid-19. Le secteur de l’hôtellerie et de la restauration a été contraint de fermer pendant deux périodes, et lorsqu’il est ouvert, des mesures supplémentaires doivent être prises, ce qui ne facilite pas l’équilibre financier. Il en va de même pour les secteurs tels que le fitness, les salles de repos et les saunas, et en fait pour tous les commerces non essentiels. Ces secteurs n’ont pas ou très peu de chiffre d’affaires depuis longtemps, ce qui les obligerait normalement à fermer leurs portes. Mais les mesures de soutien du gouvernement ont clairement un effet dans ce domaine. Le taux d’inoccupation a augmenté ces derniers mois, mais l’augmentation n’est pas aussi rapide qu’en 2019. En 2019, le taux d’inoccupation a augmenté de 0,9 % (de 10,3 % au début de l’année à 11,2 % à la fin de 2019). En 2020, ce chiffre est légèrement inférieur : le taux d’inoccupation est passé de 11,2 % à 11,8 %, soit une augmentation de 0,6 %.

Comment procéder ?

La grande question qui se pose maintenant pour le commerce de détail est de savoir ce qui se passera lorsque les mesures de soutien du gouvernement s’arrêteront, vraisemblablement bientôt. On s’attend généralement à ce que, sans ces mesures, l         a vacuité commerciale augmente rapidement. À quelle vitesse ? C’est une question de conjecture. Il semble inévitable que les taux de vacuité augmentent d’ici un an environ. L’une des questions auxquelles nous voulons répondre avec l’analyse d’impact Covid-19 est de savoir où le taux de vacance d’emploi se situera.

Tous les secteurs ne sont pas touchés dans la même mesure

De nombreux secteurs ont été touchés par les mesures Covid-19, mais la période d’obligation de rester chez soi a également été positive pour certaines branches d’activités. Par exemple, malgré une fermeture temporaire, le marché de la construction a généré plus de ventes au cours des trois premiers trimestres que pendant la période comparable en 2019.  Les supermarchés, les magasins d’ameublement et les jardineries ont également fait mieux cette année qu’au cours des mêmes mois de 2019.

Toutefois, des secteurs tels que l’hôtellerie, l’habillement et les magasins de chaussures ont enregistré une baisse des ventes de 30 à 40 %. D’une part, les gens évitent les endroits très fréquentés comme les rues commerçantes, et d’autre part, en travaillant beaucoup à la maison, en sortant moins souvent et en ne faisant pas la fête, les gens ont moins besoin de nouveaux vêtements. En outre, ces produits sont achetés en ligne et ce nettement plus que l’année dernière.

Les différences entre les secteurs créent des différences entre les zones commerciales

Les centres-villes sont principalement remplis de restaurants et de magasins de vêtements. Ces deux secteurs sont fortement touchés par la crise du Covid-19. Les centres-villes sont donc les zones commerciales qui ont été les plus durement touchées. Alors que les endroits où l’on trouve de nombreux magasins de bricolage et d’ameublement ainsi que des centres commerciaux pour les besoins quotidiens ont en fait bien performé ces derniers mois.

Nous constatons donc que les zones commerciales se comportent différemment qu’avant la crise Covid-19. Cela a des conséquences sur les perspectives d’avenir des zones commerciales. Les anciennes certitudes ne sont plus de mise.

Qu’est-ce qui détermine les perspectives d’avenir des zones commerciales ?

Nous avons déjà mentionné la fréquentation des rues, le nombre de locaux vacants et la composition de la zone commerciale, mais il y a des facteurs plus importants. Les plus importants d’entre eux sont :

Dépendance à l’égard du tourisme (international)

toerisme gevoeligheidCes derniers mois, les gouvernements nationaux ont émis des avertissements négatifs pour un grand nombre de pays et de régions et/ou ont imposé une obligation de quarantaine pour les personnes revenant de l’étranger. Dans certains cas, les pays ont simplement été fermés aux voyageurs étrangers, avec des conséquences sans précédent pour le tourisme. Dans certains endroits, par exemple, le nombre de touristes est tombé à pratiquement zéro.

Des villes comme Bruges, Gand et Anvers, et des régions comme la côte et les Ardennes – qui attirent beaucoup de touristes – ont plus de mal que des villes dont les principaux visiteurs proviennent de leur propre région.

Dépendance des employés

kantoorDe nombreux employés de bureau travaillent encore en grande partie à domicile. Normalement, ces personnes se promènent pendant leur pause et font des achats, et même après les heures de bureau, elles font un achat dans le voisinage immédiat du bureau. Maintenant que les employés de bureau passent beaucoup plus de temps chez eux, cela a un effet sur les zones commerciales où se trouvent de nombreux bureaux. Bruxelles, avec ses nombreux employés de bureau européens, est particulièrement touchée.

Les centres résidentiels, en revanche, en bénéficient car les achats qui se faisaient auparavant autour du lieu de travail sont désormais effectués près de chez soi.

Utilisation limitée des transports publics

openbaar vervoerL’utilisation des transports publics est actuellement d’un peu plus de 50 % par rapport à l’année précédente. Cela s’explique non seulement par la diminution du nombre de trajets, mais aussi par le fait que l’utilisation des transports publics pour se rendre en centre-ville est très faible. Les déplacements se font principalement en voiture et à vélo

Les villes qui sont peu accessibles en voiture – ou qui ont des tarifs de stationnement élevés – seront à l’heure actuelle moins fréquentées que les villes qui sont facilement accessibles et où l’on peut se garer facilement et à peu de frais.

L’ampleur des fermetures pendant les confinements

tijdelijke leegstand coronaUn magasin fermé ne génère pas de ventes, et avec de faibles marges, une fermeture de quelques semaines seulement peut immédiatement évaporer les réserves financières des propriétaires de l’entreprise.

Les magasins qui ont été temporairement fermés sont donc plus susceptibles de tomber en faillite au fil du temps que ceux qui ont pu rester ouverts.

Le nombre de cas de Covid-19

Dans les régions où la Covid-19 a frappé fort, les gens sont plus prudents que dans les régions où il y a peu de cas.

Représentation pré-Covid-19

prestatie pre-coronaDe nombreuses zones commerciales connaissaient déjà des problèmes de taux de vacuité et de diminution du nombre de magasins. Bien que certains des problèmes soient différents aujourd’hui de ce qu’ils étaient avant l’apparition de la crise Covid-19, cela a toujours un impact. Les villes qui étaient déjà moins performantes avant cette crise sanitaire continueront à avoir plus de mal dans les années à venir que les villes qui sont performantes.

La récession à venir sera différente selon les secteurs

recessiegevoeligLa récession économique pousse les consommateurs à réduire leurs dépenses. Certaines dépenses sont davantage réduites et plus rapidement que d’autres. La crise de l’après-2008 nous permet de savoir quelles secteurs seront fortement réduits et lesquels le seront moins. Lors de la crise précédente, nous avons surtout constaté une baisse des dépenses dans les secteurs du logement et de la restauration. Alors que le secteur alimentaire, par exemple, a connu une légère augmentation de son chiffre d’affaires parce que les consommateurs mangeaient moins au restaurant.

L’analyse de l’impact de la crise Covid-19

Locatus dispose d’une vaste base de données Retail que nous avons utilisée pour analyser l’impact de la crise Covid-19. Nos données montrent que le nombre de passants a sensiblement diminué suite à cette crise, mais que le taux de vacuité n’augmente pas encore dans la même proportion. Cependant, une augmentation du taux de vacuité semble inévitable. Où et dans quelle mesure ce lieu sera vacant, telle est la grande question à laquelle nous voulons répondre avec l’analyse d’impact
Covid-19.

Dans l’analyse de l’impact Covid-19, toutes les zones commerciales en Belgique (environ 1.750) ont été évaluées sur la base de tous les éléments décrits ci-dessus, et chaque zone commerciale a donc reçu un score Covid-19 Impact Analyse. Plus la note attribuée à un espace commercial est élevée, plus il sera en mesure de faire face à la crise.

Où l’impact est-il le plus important ou le moins important ?

Les centres-villes belges comptent de nombreux restaurants et boutiques de mode, et sont plus dépendants du tourisme et des consommateurs qui proviennent de loin.

Logiquement, ce groupe de zones commerciales est aussi le plus touché par la crise Covid-19.

Plus une zone commerciale est petite, moins elle sera affectée par la crise, surtout si un tel centre se concentre sur les achats quotidiens.

De toutes les zones commerciales, les grands centres urbains sont les plus touchés. Il s’agit notamment des centres de Bruges, Bruxelles, Anvers et Louvain. Les villes qui dépendent fortement du tourisme, telles que La-Roche-en-Ardenne, Malmedy et Blankenberge, sont également très touchées. Un troisième groupe est constitué par les centres situés dans des zones où les fonctionnaires et les employés de bureau sont nombreux, notamment dans la région de Bruxelles.

Le taux de vacuité passera à 13,3% à la fin de 2021

En calculant tous les effets de la crise Covid-19 sur la base de l’analyse de l’impact de la crise Covid-19, nous sommes arrivés à l’estimation globale suivante :

Au cours des dix-huit prochains mois, plus de 20 000 détaillants (magasins, restaurants et services) risquent de fermer leurs magasins à leur emplacement actuel. Toutefois, tous ces magasins ne seront pas vacants. Dans le passé, nous avons vu que ces fermetures sont compensées par environ 85% d’ouvertures. Si nous utilisons ce chiffre, cela signifie qu’en fin de compte, 15 %, soit 3 000 locaux deviendraient effectivement vacants.

Actuellement, 24 000 propriétés sont vacantes. Nous ne savons pas encore si la reprise des zones commerciales peut être comparée aux récessions précédentes. Mais notre meilleure estimation est que d’ici la fin de l’année, quelque 27 000 propriétés seront inoccupées. Cela représente un taux de vacance de 13,3 %.

Suivi à l’avenir

Les mesures de soutien du gouvernement offrent encore à de nombreux entrepreneurs une marge de manœuvre suffisante pour continuer. Les taux de vacuité sont donc encore limités. Ces mesures de soutien sont progressivement supprimées et il reste à voir ce qu’il adviendra. Les hypothèses formulées dans cette analyse seront donc testées cet été par rapport aux développements qui auront lieu dans le secteur du commerce de détail dans les prochains mois.

Nous espérons que d’ici l’été, suffisamment de personnes auront été vaccinées pour mettre la pandémie de Covid-19 derrière nous. À partir de ce moment, nous pourrons raisonnablement revenir à une situation plus normale.

Cette analyse est donc un instantané, en fait un thermomètre que nous avons appliqué au commerce de détail. Cependant, la crise Covid-19 et ses effets sur le commerce de détail sont loin d’être terminés. Locatus continuera donc à suivre de près la situation et mettra à jour cette analyse au cours du troisième trimestre.

Gertjan Slob

Gertjan Slob is the Director of Research at Locatus. He is responsible for the entire data course. During his work, he is constantly analysing data, and frequently flags interesting trends and developments.

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