Een samenvatting gebaseerd op de Locatus woningbouw kennissessie van 14-10-2024 met Peter Boelhouwer, Carola de Groot en Gertjan Slob & Jesse van de Wal.
Nederland zet alles op alles om de woningnood te bestrijden, maar voldoen de huidige 3.374 nieuwbouwplannen eigenlijk aan de woonwensen van de mensen? Met een gemiddelde huizenprijs van 466.000 euro en een huidig woningtekort van 401.000, is het met name voor starters moeilijk om een voet tussen de deur te krijgen. Zij komen zo’n 123.000 euro tekort voor een doorsnee geprijsde koopwoning.
Tijdens de kennissessie stonden we stil bij de oorzaak, de gevolgen, de cijfers, een casestudy en de mogelijke oplossing.
Gertjan Slob & Jesse van de Wal
Jesse van de Wal & Gertjan Slob
Gertjan en Jesse namen ons mee in de huidige cijfers en de plannen van gemeenten en de regering om het woningtekort op te lossen. Het kabinet wil jaarlijks 100.000 woningen bij bouwen. Dit willen ze onder andere grootschalig aanpakken, maar ook door middel van versnelling van huidige plannen.
Echter blijkt uit de huidige cijfers van de Database woningbouwplannen, dat deze doelen haast niet haalbaar zijn met de plannen die momenteel liggen bij gemeenten. Om dit te illustreren maakte Gertjan en Jesse gebruik van een casestudy omtrent de gemeente Enschede en hun recent gepubliceerde woonvisie uit 2024 (Link naar woonvisie). Bij deze casestudy kwam naar voren dat ze hun kwalitatieve doelen ruim behalen, maar dat de kwantitatieve doelen niet haalbaar zijn.
Peter Boelhouwer
Peter Boelhouwer
Waar Gertjan en Jesse de cijfers in doken, keek Peter naar de oorzaak, de gevolgen van overheidsbeleid op de woningmarkt en demografische ontwikkelingen.
Peter legt de oorzaak van het woningtekort in de woningmarkt bij een opstapeling van beleidsmatige keuzes die begonnen in 2008. In 2008 brak de kredietcrisis in de Verenigde Staten uit, met alle gevolgen van dien. Ook de Nederlandse woningmarkt raakte toen in een diepe crisis. Peter sprak over het te snel afserveren van woningcorporaties, het sterke geloof in private investeringen door minister Blok in 2015, het niet adequaat aanpakken van de stikstof en PFAS-crisis en gebrek aan financiële ondersteuning voor ambitieuze plannen.
Ondertussen trekt de woningvraag sterk aan. Die groeiende woningvraag heeft te maken met drie ontwikkelingen in de samenleving:
- Huishoudensverdunning
- Groeiende migratiecijfers
Met als gevolg dat het woningaanbod achter blijft.
Peter benoemde ook verschillende manieren om de woningvoorraad te spekken. Met als een van zijn belangrijkste punten het opheffen van het bestuurlijk vacuüm en via planbaatheffing inzetten op gebiedsontwikkeling.
Voor zulke grote plannen is er uiteraard geld nodig en het kabinet zal jaarlijks tussen de 3 tot 5 miljard euro beschikbaar moeten stellen.
Carola de Groot
Carola de Groot
Carola bracht op basis van eerdere dialoog, uitgevoerd door de Rabobank onder de RaboResearch, de trends op het gebied van de huizenmarkt én oplossingen om de woning schaarste te verlichten.
Ze vertelde over hoe de groei in de huizenprijsontwikkeling impact heeft op huishoudens. Uit de cijfers blijkt dat de schaarste en stijgende prijzen zorgen voor een verschuiving. Een huishouden moet nu meer dan twee keer modaal verdienen om een nieuwbouwkoophuis te kunnen aanschaffen. Ook in de eerder goedkoper geachte steden.
Carola concludeert dat, ondanks soms anders gedacht, jongvolwassenen wel de wens hebben om te kopen, maar dit gewoonweg niet kunnen. Meer woningbouw zou deze schaarste kunnen verlichten. Uit de cijfers blijkt echter dat die 100.000 nauwelijks haalbaar is. Het meest recente jaar dat we de 100.000 bijna aantikten was in 2013. Meer dan 10 jaar geleden.
Uit de dialoog met verschillende belanghebbenden kwamen vier kernproblemen naar voren:
- Weinig locaties – Er zijn weinig plekken waar grootschalige bouw wordt toegestaan
- Lange processen – Tussen het plan bedenken tot de werkelijke bouw zit veel tijd, onder andere door verschillende uitgangspunten, bestemmingsprocedures en bezwaarprocedures
- Rode cijfers – Er is te weinig geld beschikbaar voor ambitieuze nieuwbouwprojecten
- Grilligheid – Het wisselend overheidsbeleid met betrekking tot nieuwbouwprojecten
Al deze onderdelen zorgen ervoor dat er weinig/tot geen verbetering plaatsvindt en de schaarste aanhoudt. De regering kan dan nog zo ambitieus zijn, maar zonder verandering in deze kernproblemen zal er weinig veranderen.
Om dit op te lossen wijzen de belanghebbenden vooral naar de politiek in gemeenten en overheid. Zij benoemden dat als de gemeenten en overheid meer vrijheden boden in processen dat er meer snelheid zou komen. Dat zou vervolgens zorgen voor een hogere kwantiteit aan nieuwbouw.
Conclusie
De presentaties van de sprekers boden de aanwezigen veel interessante inzichten in de huidige staat van de nieuwbouwwoningmarkt. Hieruit kunnen we concluderen dat de huidige plannen te ambitieus zijn. Als Nederland de woningdoelstellingen wil halen moet er een serieuze verandering komen in hoe de politiek omgaat met de woningmarkt. Geld moet worden vrijgemaakt voor lange termijn oplossingen zodat Nederland niet achter de feiten aan blijft hollen, terwijl de vraag en dus de prijzen blijven stijgen.
Wil je meer te weten komen over de Nederlandse woningbouwplannen vraag dan hier de Woningbouwfactsheet aan of neem contact met ons op.
