Over twee maanden trekken we opnieuw naar de stembus. Bij deze verkiezingen staat woningbouw boven aan de agenda en vrijwel elke partij probeert hierop te scoren.
De koopwoningmarkt kreeg het afgelopen jaar wat meer lucht. Er kwamen meer huizen te koop en het overbieden nam af, aldus de NVM. Een belangrijke motor daarachter is het uitponden: beleggers die hun huurwoningen verkopen aan particuliere kopers. Volgens RaboResearch verdwenen in 2025 per saldo zo’n 36.000 huurwoningen naar de koopsector. Maar juist wat de schaarste structureel zou moeten oplossen, de nieuwbouw, beweegt de verkeerde kant op.
Hoeveel woningen er in de pijplijn zitten, houden wij bij Locatus nauwkeurig bij. Tweemaal per jaar brengen wij alle nieuwbouwlocaties van betekenis (minimaal 40 woningen) in kaart. Onze update tot en met juli 2026 laat, samen met de recente cijfers van het CBS, een opvallend beeld zien.
Minder opgeleverd, zowel bij Locatus als bij het CBS
Beide bronnen wijzen dezelfde kant op. In onze database kwam het aantal opgeleverde woningen in een jaar (van juli 2025 tot juli 2026) uit op ruim 49.000, een bescheiden tempo. Uit de cijfers van het CBS komt een vergelijkbaar beeld: in 2025 kwamen er bijna 70.000 woningen bij, het derde jaar op rij met een daling. De eerste helft van 2025 was met 31.600 nieuwbouwwoningen zelfs de laagste sinds 2018, en het eerste kwartaal van 2026 kwam met 13.700 opgeleverde nieuwbouwwoningen lager uit dan een jaar eerder. Onze perioden en die van het CBS lopen niet exact gelijk, maar in beide gevallen laat de trend dezelfde richting zien: er wordt minder opgeleverd dan in voorgaande jaren.
De pijplijn zit voller dan ooit, maar lijkt verstopt
Tegelijk groeit de plannenvoorraad hard. Onze database telt inmiddels ruim 6.000 plannen, samen goed voor bijna 1,73 miljoen woningen. Dat zijn er bijna 194.000 meer dan een jaar geleden. Die groei zit vrijwel volledig aan de voorkant: plannen in voorbereiding namen met ruim 95.000 woningen toe en zachte plannen met ruim 50.000, samen ongeveer driekwart van de totale toename. Het aantal harde plannen, de fase vlak voor de bouw, nam juist met ruim 9.000 woningen af. Er stroomt dus veel in aan de voorkant, maar weinig door naar de bouwplaats.
De mantra van 100.000 blijft een illusie
In Den Haag blijft het streven naar 100.000 nieuwe woningen per jaar rondzingen als een magisch getal. Lees ook: Onrealistische ambities voor woningbouwplannen 2025. Maar met slechts 28.000 opleveringen in de eerste zes maanden van dit jaar lijkt die ambitie verder weg dan ooit. Voor de tweede helft van het jaar staan nog 47.000 woningen op de planning waarvan de oplevering oorspronkelijk dit jaar is gepland. Daarmee lijkt een inhaalslag mogelijk, maar de praktijk leert dat vertragingen eerder regel dan uitzondering zijn. Wat nu nog op de planning staat, schuift in veel gevallen door naar volgend jaar.
Marktkrachten die elkaar tegenwerken
De verklaring lijkt in de markt zelf te liggen. Het extra aanbod uit het uitponden dempt de prijzen en maakt bestaande woningen aantrekkelijker dan dure nieuwbouw. Daar komt bij dat de bouwkosten weer sneller oplopen: in april 2026 lagen die volgens het CBS 5,7 procent hoger dan een jaar eerder, ruim het dubbele van de 2,7 procent over heel 2024, met de lonen als belangrijkste aanjager. Doordat de hypotheekrente rond de 3,7 procent voor tien jaar vast redelijk hoog blijft, heeft dat ook een drukkend effect op de prijs van bestaande bouw. De NVM noemt precies deze combinati, de stand van de hypotheekrente, meer aanbod door uitponden en hoge bouwkosten als reden dat de nieuwbouwverkoop terugliep. Het hogere aanbod aan bestaande woningen en duurdere bouw halen dus de urgentie en haalbaarheid uit nieuwe projecten, die daardoor blijven steken in de voorbereidende fase.
Stilte voor de storm?
De ademruimte op de markt is bovendien van korte duur. RaboResearch verwacht dat de uitpondgolf na de zomer van 2026 grotendeels opdroogt, en zodra de nieuwbouw dan nog altijd achterblijft, keert de schaarste in volle omvang terug. Het tijdelijk ruimere aanbod maskeert de verstopte pijplijn, maar lost die niet op.
Database Woningbouwplannen Locatus
Wilt u meer informatie over de Database Woningbouwplannen van Locatus? Schrijf u dan nu in voor een online demo:
Bronnen
• Locatus, Database Woningbouwplannen, update tot en met juli 2026 (eigen dashboard).
• CBS, “Derde jaar op rij met minder woningen erbij”, 30 januari 2026.
• CBS, “Meer nieuwbouw van woningcorporaties eerste helft 2025”, 25 september 2025 (31.600 nieuwbouwwoningen, laagste halfjaar sinds 2018).
• CBS, “Meer vergunde nieuwbouwwoningen in eerste kwartaal“, 29 mei 2026 (13.700 opgeleverde nieuwbouwwoningen in Q1 2026).
• CBS, inputprijsindex bouwkosten nieuwbouwwoningen, april 2026 (stijging 5,7 procent op jaarbasis).
• RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt, 2026 (36.000 huurwoningen per saldo naar koopsector; verwachte afvlakking uitponden na zomer 2026).
• NVM, kwartaalcijfers woningmarkt vierde kwartaal 2025 (afname overbieden; uitponden en bouwkosten als reden lagere nieuwbouwverkoop).
