De woningbouwsector kampt de laatste jaren met stagnatie, terwijl de vraag sterk is toegenomen. De politiek heeft grote ambities voor woningbouw, terwijl het ontwikkelen van nieuwe plannen veel tijd kost.
In de Thermometer Koopwoningen analyseert woningmarktonderzoeker Jannes van Loon de huidige plancapaciteit. Is de plancapaciteit toereikend om de woningbouwproductie op korte termijn op te schroeven?
Een belangrijke nieuwe bron om de plancapaciteit te analyseren bestaat uit de halfjaarlijkse inventarisatie die Locatus sinds begin vorig jaar uitvoert. De analyse van deze nieuwe Locatus-data laat zien dat er een stevige impuls voor de woningbouw mogelijk is.
Plannen voor 1,3 miljoen woningen
Woningbouw staat hoog op de agenda bij gemeenten en dat is terug te zien in de totale plancapaciteit, die is erg hoog. Als het lukt al deze plannen om te zetten in woningbouw, is een stevige impuls van de woningbouwproductie mogelijk. Alle harde en zachte plannen tellen bij elkaar op tot een totale plancapaciteit van – volgens Locatus – 1,3 miljoen woningen in heel Nederland per januari 2025. Sommige regio’s zijn bijzonder ambitieus. Flevoland wil de woningvoorraad met 57% uitbreiden, groot Amsterdam met 36%. Een nadeel is dat een groot deel van de plannen zich bevindt in de zachtere fases van het planologisch proces. Deze zachte plancapaciteit zal op korte termijn geen bouwvergunningen opleveren.
Enorm stuwmeer aan woningbouwplannen in uitwerking
Locatus inventariseerde 517.000 woningen die in de overgangsfase zitten van zacht naar hard plan. Deze plannen worden uitgewerkt tot concreet plan. Deze fase wordt vaak vertraagd door een gebrek aan ambtelijke capaciteit, stroperige participatietrajecten of een stapeling van overheidsambities. Hier liggen kansen om tijdwinst te boeken met het nieuwe programma STOER en de praktijk van het parallel plannen. Als dit slaagt, dan betekent dit dat er een stuwmeer aan mogelijk kansrijke plannen ligt.
Harde plancapaciteit beidt hoop
Aan harde plannen heeft Locatus 202.000 nieuwbouwwoningen geïnventariseerd. Ongeveer 80% hiervan is nog niet vergund. Hier ligt dus veel potentieel om de woningbouw op korte termijn op te schroeven.
+10% meer woningen in harde plannen
Wat opvalt, is dat de harde plancapaciteit in een jaar tijd met 10% is gestegen tot 202.000 nieuwbouwwoningen. Vooral gemeenten in het midden van de Randstad en ten noordoosten van Flevoland staan de komende jaren voor een enorme opgave. De harde plancapaciteit in deze regio’s betreft minimaal 2,5% van de bestaande woningvoorraad, met uitschieters tot 8% (regio Delft), 6% (Zaanstreek), 5% (regio Rijnmond) en 4% (Haarlem).
Meer nieuwbouw in uitleglocaties
De groei van de harde plancapaciteit is volledig te danken aan de toename van nieuwbouwwoningen op uitleglocaties. Het aantal woningen op deze locaties nam toe van 34.000 begin 2024 naar 48.000 begin 2025. De groei zit vooral in grotere woningen. Dit is bemoedigend, aangezien de vraag het grootst is naar ruimere, grondgebonden nieuwbouwwoningen voor doorstromers. Deze woningen zijn goed te ontwikkelen in uitleglocaties en zijn ook goed te verkopen. Het afschaffen van de ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling, zoals voorgenomen in de Wet regie volkshuisvesting, maakt het makkelijker om uitleglocaties toe te voegen aan de harde plancapaciteit.
Harde plancapaciteit in interessante categorie
Bij Locatus verdwijnt een woning uit de harde plancapaciteit rond het moment dat de bouwvergunning wordt versterkt. Dan verschuift deze naar de categorie ‘in uitvoering’ (165.000 woningen) die dus grotendeels overlapt met de CBS- statistieken ‘vergund, bouw nog niet gestart’ (115.000 woningen eind 2024) en ‘vergund, bouw gestart’ (86.000 woningen eind 2024). Hierdoor kan worden geschat dat 80% van de harde plancapaciteit nog niet heeft geleid tot een vergunde woning. De harde plancapaciteit is daardoor een zeer interessante categorie: hier zitten de plannen die – als ze doorgaan – op korte termijn de woningbouw enorm kunnen versnellen.
Op naar 100.000 woningen per jaar: haal de prop uit de woningbouwpijplijn!
De inventarisatie van de plancapaciteit door Locatus helpt dus enorm om de plancapaciteit beter in beeld te brengen. En de eerste bevindingen zijn hoopvol: er komen meer realistische projecten in de planvoorraad en er zijn maar liefst plannen met 517.000 woningen in voorbereiding die omgezet kunnen worden in harde, realistische plannen. Daarvoor is het wel belangrijk dat er wat obstakels weggenomen worden.
Veel woningbouwprojecten zijn momenteel financieel moeilijk haalbaar. Hoge bouwkosten, lage opbrengsten door betaalbaarheidsregels en anti-beleggersmaatregelen belemmeren de voortgang. Gemeenten passen hun grondprijzen vaak niet aan en steeds vaker is er geen afnemer te vinden voor het gedeelte sociale huur. Mogelijke oplossingen:
- Verhoog de rendabiliteit: Overheden moeten realistische eisen stellen, zoals het beperken van aanvullende kwaliteitseisen voor gereguleerde woningen. Dit kan helpen om de verkoop van vergunde, maar onverkochte woningen te stimuleren. Te denken is bijvoorbeeld aan een maximale vierkante meter prijs voor het gereguleerde segment, gebaseerd op de lokale huizenprijs.
- Bouw voor doorstroming: Het bouwen van duurdere woningen zorgt voor meer doorstroming. Elke dure woning leidt gemiddeld tot 1.493 vrijkomende woningen, inclusief sociale huur. Dit biedt meer kansen dan de bouw van goedkope woningen.
- Versnel bouwprocessen: Het verkorten van de gemiddelde bouwtijd van 19-25 maanden vergroot de aantrekkelijkheid van nieuwbouw. Dit vraagt om investeringen in snellere procedures en meer bouwcapaciteit bij woningbouwers.
- Verkort vergunningsprocedures: Extra capaciteit bij de Raad van State kan de doorlooptijd verkorten. Ook het stimuleren van parallel plannen kan helpen.
- Flexibel ruimtelijk beleid: Versoepel bestemmingsplannen en benut meer uitleglocaties. Schrap belemmerende regels, en maak veel meer ruimte beschikbaar voor woningbouw.
