Op 3 februari werd het eerste Covid-19 geval in België vastgesteld, een persoon die was gerepatrieerd uit Wuhan. Een maand later greep het virus snel om zich heen. Op 13 maart zag de regering zich genoodzaakt vergaande maatregelen te treffen om het virus te beteugelen en kreeg Covid-19 ook de Belgische economie in haar greep. Door langdurige sluitingen dit voorjaar werd met name de retail zwaar getroffen. In de zomer werd een groot deel van de maatregelen weer versoepeld, maar na het oplopen van het aantal besmettingen dit najaar, kreeg de retail opnieuw te maken met vergaande beperkingen, die pas in december weer werden afgebouwd.
Welke gevolgen kunnen we nu al vaststellen en welke factoren zijn bepalend voor de sporen die corona achterlaat? En wat zegt dit over de toekomst?
Uitgestorven winkelstraten
Het effect op de winkelstraten was desastreus, zo liepen eind maart door de Nieuwstraat in Brussel slechts nog 5% van de passanten die er voor de coronacrisis liepen. Na de eerste versoepelingen keerde langzaamaan het publiek weer terug, maar ook tijdens de zomer lagen de passantenaantallen rond de helft van vorig jaar. Dus ook in de periode dat de retail open was, hadden de belangrijke straten van de Belgische binnensteden nog te maken met wegblijvende klanten.
Eerste directe gevolgen lijken beperkt
Veel sectoren in de retail ondervinden grote problemen door alle coronamaatregelen. De horeca was noodgedwongen twee periodes gesloten en als de horeca wel open is, moet men extra maatregelen treffen, die een kostendekkende bedrijfsvoering niet eenvoudig maken. Ditzelfde geldt voor sectoren als fitness, escape rooms en sauna’s en eigenlijk voor alle niet-essentiële winkels. Deze sectoren hebben lange tijd geen of heel weinig omzet gedraaid, waardoor zij normaal gesproken hun deuren zouden moeten sluiten. Maar de steunmaatregelen van de overheid hebben hier duidelijk effect. De leegstand is de afgelopen maanden wel toegenomen, maar de stijging gaat minder hard dan in 2019. In 2019 is de leegstand met 0,9% gestegen (van 10,3% aan het begin van het jaar naar 11,2% aan het eind van 2019). In 2020 ligt dit iets lager: de leegstand steeg van 11,2% naar 11,8%, een stijging van 0,6% dus.
Hoe nu verder?
De grote vraag die nu boven de retail hangt is wat er gebeurt als de steunmaatregelen van de overheid straks stoppen. De algemene verwachting is dat zonder steunmaatregelen de leegstand snel zal gaan oplopen. Hoe snel? Dat is koffiedik kijken. Dat de leegstand binnen nu en ruim een jaar zal stijgen lijkt onvermijdelijk. Waar de leegstand op uit kan komen is één van de vragen die wij met de Corona Impact Analyse willen beantwoorden.
Niet alle sectoren in dezelfde mate getroffen
Veel sectoren hebben last gehad van de coronamaatregelen, maar het gedwongen thuiszitten is voor sommige branches ook juist positief geweest. Zo hebben de bouwmarkten ondanks een tijdelijke sluiting in de eerste drie kwartalen meer omzet gehaald dan in de vergelijkbare periode in 2019.[1] Ook supermarkten, woonwinkels en tuincentra deden het dit jaar beter dan in dezelfde maanden van 2019.
Sectoren als horeca, kleding en schoenenwinkels lieten echter een omzetdaling zien van 30 tot 40%. Enerzijds mijden mensen drukke plekken zoals winkelstraten en anderzijds zorgt het vele thuiswerken, het minder vaak uitgaan en het gebrek aan feestjes ervoor dat mensen minder behoefte hebben aan nieuwe kleding. Bovendien worden deze producten nog meer dan vorig jaar online gekocht.
Verschillen tussen sectoren zorgen voor verschillen tussen winkelgebieden
Binnensteden zijn vooral gevuld met horeca en modewinkels. Beide sectoren zijn zwaar getroffen door de Covid-19 crisis. De binnensteden zijn daardoor de winkelgebieden die de hardste klappen hebben geïncasseerd. Terwijl locaties met veel woon- en doe-het-zelfwinkels en winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen het juist goed gedaan hebben de afgelopen maanden.
We zien dus dat winkelgebieden anders presteren dan pre-corona. Dit heeft gevolgen voor de toekomstperspectieven van winkelgebieden. Oude waarheden moeten hierbij aan de kant gezet worden.
Wat bepaalt het toekomstperspectief van winkelgebieden?
We noemden al de drukte in de straat, hoeveel leegstand er is en de samenstelling van het winkelgebied, maar er zijn meer factoren van belang. De belangrijkste daarvan zijn:
Afhankelijkheid van (internationaal) toerisme
Nationale overheden hebben de afgelopen maanden voor een groot aantal landen en regio’s negatieve reisadviezen afgegeven en/of een quarantaine verplichting vastgesteld voor mensen die terugkeren. Soms zijn landen simpelweg op slot gegaan voor reizigers uit het buitenland, met ongekende gevolgen voor het toerisme. Zo liepen op sommige plekken de toeristenaantallen terug tot nagenoeg nul.
Steden zoals Brugge, Gent en Antwerpen, regio’s zoals de kust en de Ardennen – waar veel toeristen komen – hebben het zwaarder dan steden waar vooral bezoekers uit de eigen regio komen.
Afhankelijkheid van werknemers
Veel kantoorpersoneel werkt nog steeds grotendeels thuis. Normaliter gingen deze mensen tijdens hun pauze even een rondje lopen en kochten dan iets en ook na kantoortijd werd in de directe omgeving van het kantoor nog een boodschap gedaan. Nu het kantoorpersoneel veel thuis zit heeft dat effect op winkelgebieden met veel kantoren. Vooral Brussel met het vele Europese kantoorpersoneel heeft hier zwaar van te lijden. Centra in woonomgevingen profiteren juist, omdat de boodschap die eerder rondom het kantoor werd gedaan nu in de buurt van huis wordt gekocht.
Beperkt gebruik van openbaar vervoer
Het openbaar vervoer-gebruik lag in bepaalde periodes op 20 tot 30% ten opzichte van een jaar geleden. Dit komt niet alleen door minder woon-werkreizen, maar ook doordat het gebruik van het openbaar vervoer voor een bezoek aan de binnenstad zeer gering is. Bezoekers die naar de stad gaan, komen vooral met de auto en fiets. Binnensteden die slecht bereikbaar zijn met de auto – of die hoge parkeertarieven hebben – zullen in de huidige tijd minder bezocht worden dan steden die goed bereikbaar zijn en waar je makkelijk en goedkoop kan parkeren.
De mate van sluitingen tijdens de lockdowns
Een gesloten winkel haalt geen omzet en met kleine marges kan een sluiting van enkele weken al direct de buffer van de ondernemers doen verdampen.
Winkels die tijdelijk gesloten waren hebben dus een grotere kans om op termijn om te vallen dan winkels die open konden blijven.
Het aantal coronagevallen
In regio’s waar corona hard heeft toegeslagen zijn mensen voorzichtiger dan in regio’s waar weinig gevallen zijn geconstateerd.
Prestatie pre-corona
Veel winkelgebieden kenden al problemen met leegstand en een teruglopend aantal winkels. Hoewel sommige problemen nu anders zijn dan in de pre-corona tijd, heeft dit toch invloed. Steden die al minder presteerden voor corona zullen het ook de komende jaren lastiger hebben dan goed presterende steden.
De komende recessie pakt anders uit voor verschillende branches
Economische recessie zorgt dat consumenten gaan bezuinigen op hun uitgaven. Op sommige uitgaven wordt meer en eerder bezuinigd dan op andere. Uit de crisis in de jaren na 2008 kunnen we leren op welke branches veel en op welke minder wordt bezuinigd. Zo zien we uit de vorige crisis vooral een terugloop van de bestedingen in de woonbranche en in de horeca. Terwijl bijvoorbeeld de levensmiddelensector juist enige stijging van de omzet ziet omdat consumenten minder uit eten gaan.
De Corona Impact Analyse
Locatus heeft een uitgebreide Retail database waarmee we de impact van Covid-19 inzichtelijk hebben gemaakt. Uit onze data blijkt onder andere dat het aantal passanten door Covid-19 sterk is teruggelopen, maar dat de leegstand nog niet in dezelfde tred toeneemt. Toch lijkt een stijging van de leegstand onvermijdelijk. Waar en in welke mate die leegstand gaat ontstaan is de grote vraag, die wij via de Corona Impact Analyse willen beantwoorden.
In de Corona Impact Analyse zijn alle winkelgebieden in België (ca 1.750) beoordeeld op alle hierboven beschreven onderdelen en zo heeft elk winkelgebied een score gekregen in de Corona Impact en Recovery Index. Hoe hoger de score is die een winkelgebied krijgt, hoe beter een winkelgebied door deze crisis zal kunnen komen.
Waar is de impact het grootst of juist het kleinst?
De Belgische binnensteden hebben veel horeca en modewinkels, zijn vaker afhankelijk van toerisme en van consumenten die van verder wegkomen.
Logischerwijs is deze groep winkelgebieden ook de groep die het zwaarst wordt getroffen door de coronacrisis.
Hoe kleiner een winkelgebied hoe minder zwaar een winkelgebied wordt getroffen door corona: vooral als zo’n centrum met name gericht is op dagelijkse boodschappen.
Van alle winkelgebieden zijn de grote binnensteden het meest getroffen. Denk aan de centra van Brugge, Brussel, Antwerpen en Leuven. Een andere groep die zwaar wordt getroffen zijn steden die zwaar leunen op toerisme zoals La-Roche-en-Ardenne, Malmedy en Blankenberge. Een derde groep wordt gevormd door centra in gebieden met veel overheid en kantoor werknemers, met name in de regio Brussel.
Leegstand zal toenemen tot 13,3% eind 2021
Met het doorrekenen van alle effecten van corona vanuit de Corona Impact Analyse komen wij tot de volgende globale inschatting:
Komend anderhalf jaar zullen wellicht ruim 20.000 retailers (zowel winkels, horeca als diensten) hun winkel op de huidige plek sluiten. Dat aantal winkels zal echter niet allemaal leeg komen te staan. Vanuit het verleden zien we dat tegenover deze sluitingen ongeveer 85% openingen staan. Als we dat cijfer hanteren zou dat betekenen dat uiteindelijk 15% oftewel 3.000 panden daadwerkelijk leegkomen.
Op dit moment staan 24.000 panden leeg. Of het herstel van de winkelgebieden vergeleken mag worden met vorige recessies weten we nu niet. Maar onze best mogelijke schatting is dat eind dit jaar zo’n 27.000 panden leeg staan. Dat is een leegstandspercentage van 13,3%.
Monitoring in de toekomst
De steunmaatregelen van de overheid bieden veel ondernemers nog voldoende ruimte om door te gaan. De leegstand loopt daardoor nog maar beperkt op. Langzamerhand worden deze steunmaatregelen afgebouwd en dan is het afwachten wat er gaat gebeuren. De aannames die in deze analyse gemaakt zijn zullen daarom deze zomer worden getoetst met de ontwikkelingen die de komende maanden in de retail gaan plaatsvinden.
Hopelijk zijn er in de zomer voldoende mensen gevaccineerd om de covid-19 pandemie achter ons te laten. Zodat we vanaf dat moment weer redelijk terug kunnen keren naar een meer normale situatie
Deze analyse is daarom een momentopname, feitelijk een thermometer die wij in de winkelmarkt hebben gestoken. De Covid-19 crisis en het effect op de retail is echter nog lang niet voorbij. Locatus zal daarom de situatie nauwgezet blijven volgen in het derde kwartaal met een update van deze analyse komen.
[1] https://statbel.fgov.be/nl/themas/conjunctuurindicatoren/omzet/omzet-de-kleinhandel#figures
